上海市外销商品房预租试行办法
上海市房地产交易中心
上海市外销商品房预租试行办法
上海市房地产交易中心
为了活跃和规范房屋租赁市场，促进商品房的流通，现就外销商品房预租管理提出以下试行办法：
一、商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产权属初始登记、取得房地产权证前，与承租预约人签订商品房租赁预约协议，并向承租预约人收取一定数额的预收款的行为。
二、房地产开发经营企业投资建造的外销商品房，在办理初始登记，取得房地产权证之前，需要预租的，都应当事先由房地产开发经营企业向上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）提出预租申请，取得同意预租的批准文件。未经批准，房地产开发经营企业投资建造的外销商品房
一律不得开展预租。
三、凡房地产开发经营企业取得了预租批准后，该外销商品房中已预售，且预售合同已经登记备案的外销商品房的买受人也可将其购买的外销商品房预租。
四、房地产开发经营企业申请外销商品房预租，应当具备以下条件：
（一）已经支付全部的土地使用权出让金，土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；
（二）取得外销商品房的建设工程规划许可证；
（三）预租的外销商品房主体结构完工，已经市或区、县的质量监督部门验收合格；
（四）已经确定外销商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划或意见；
（五）已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了物业管理服务合同。
五、房地产开发经营企业申请外销商品房预租，除应向市房地局提交书面的申请报告外，还应当附交下列证件（复印件）及资料：
（一）房地产开发经营企业资质证书；
（二）土地使用权出让合同或转让合同；
（三）房地产权证（或土地使用权证）；
（四）建设工程规划许可证；
（五）市、区、县的质量监督部门出具的主体结构工程验收合格证；
（六）与建筑工程承包公司或施工单位签订的总承包合同或施工合同及工程进度计划；
（七）市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划或意见；
（八）房屋使用公约，与物业管理企业订立的物业管理服务合同；
（九）外销商品房的建筑面积和土地分摊面积明细表；
（十）经市房地局委托上海市公证处审定的预租协议文本。其中，已批准预售的外销商品房申请预租，则只需附交上述（五）、（十）及外销商品房预售许可证。
六、房地产开发经营企业外销商品房预租申请，市房地局自受理申请之日起十五日内完成审核，凡符合预租条件的，发给准予预租的批文并抄告市房地产交易中心；凡不符合预租条件的，则在十五日内通知申请人。
七、房地产开发经营企业取得外销商品房预租批准后，方可进行外销商品房的预租广告宣传和预租。
预租外销商品房的广告必须载明外销商品房的预租批准文号。
八、房地产开发经营企业或买受人预租外销商品房的，应当与承租人签订《预租协议》。
预租协议应当载明下列主要内容：
（一）预租双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产的座落地点、面积、四至范围；
（三）房地产的规划使用性质；
（四）土地使用权获得方式和使用期限；
（五）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；
（六）房屋的租赁期限、租金、支付方式；
（七）预租房屋的交付使用日期；
（八）预付款金额及支付期限及其使用；
（九）违约责任；
（十）争议的解决方式；
（十一）预租双方当事人约定的其它事项。
房地产开发经营企业拟订的预租协议在使用前应送交由市房地局委托的上海市公证处审定。
九、《预租协议》签订后的十五日内，房地产开发经营企业或买受人应向市房地产交易中心办理《预租协议》登记。市房地产交易中心应当自受理登记之日起的五日内，办妥登记手续并书面通知该预租房屋所在地的区、县房地产交易中心（房地产交易管理所）。
十、预租的商品房竣工验收合格，房地产开发经营企业按规定办理商品房初始登记或买受人办理变更登记，取得房地产权证后，房地产开发经营企业或买受人应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定，与承租人签订《房屋租赁合同》并向房屋所在地的区、县房地产
交易中心（房地产交易管理所）办理租赁登记，领取《房屋租赁证》。
十一、《房屋租赁合同》生效，《预租协议》即终止。在《预租协议》终止前，承租人不得转租。取得《房屋租赁证》后，承租人方可按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》转租。
十二、本试行办法自一九九七年十月一日起执行。
1997年10月1日
漳州市人民政府关于印发《漳州市区经济适用住房管理规定》的通知
福建省漳州市人民政府
漳州市人民政府关于印发《漳州市区经济适用住房管理规定》的通知
漳政综〔2008〕65号
芗城区、龙文区人民政府，市直各单位：
《漳州市区经济适用住房管理规定》已经市政府研究通过，现予印发，请认真贯彻执行。
漳州市人民政府
二○○八年四月三十日
漳州市区经济适用住房管理规定
第一条 为完善住房保障制度，解决我市城市低收入家庭住房困难，推进和谐社会建设，根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）和省政府《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（闽政〔2007〕32号）、《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）等文件精神，结合本市实际，制定本规定。
第二条 经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有社会保障性质的政策性住房。
第三条 漳州市区经济适用住房建设由市人民政府指定市直有关部门或芗城区、龙文区政府负责组织实施。
第四条 市住房保障与房地产管理局是本市经济适用住房建设和管理的行政主管部门，其职责是：
（一）负责研究制定经济适用住房建设和供应政策；
（二）会同市发改、建设、规划、国土资源等部门编制市区经济适用住房建设发展规划和项目储备计划；
（三）负责市区经济适用住房项目招标、建设、销售和监督的管理工作。
市发改、财政、国土资源、建设、规划、物价、审计、监察、民政等部门根据工作职责，负责做好经济适用住房管理的有关工作。
第五条 经济适用住房开发建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市人民政府确定经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中，应注重发挥国有大、中型骨干建筑企业的积极作用。
第六条 政府对经济适用住房实行优惠政策扶持：
（一）经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应；
（二）经济适用住房建设项目享受国家规定的有关税收优惠政策；
（三）经济适用住房建设项目享受国家、省政府规定的免收各项行政事业性收费和政府性基金的优惠政策，免收的行政事业性收费包括防空地下室易地建设费、城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、白蚁防治费、建设工程质量监督费、城市绿化赔偿费等项目；免收的政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育费附加、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目；
（四）经济适用住房项目小区外的市政公共基础设施建设费用由政府负担，纳入城市建设年度计划解决；
（五）经济适用住房建设单位可以按规定以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款；
（六）用于个人购房贷款的住房公积金，优先向购买经济适用住房的个人发放；
（七）购买经济适用住房的个人，符合《个人住房贷款管理办法》规定的，可凭市住房保障办出具的购买经济适用住房通知书，向商业银行申请贷款。经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。
第七条 经济适用住房建设坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，优选规划设计方案，严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料和新设备。
第八条 经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右。
第九条 经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。
第十条 确定经济适用住房的销售价格坚持以保本微利为原则，其销售基准价格及浮动幅度，由市物价局会同市住房保障与房地产管理局，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。
第十一条 建设单位须向买受人出具《经济适用住房售房标价书》，不得擅自提高经济适用住房销售价格。
第十二条 经济适用住房销售价格由以下八项因素组成：
（一）住房建设的征地和拆迁补偿安置费；
（二）勘察设计和前期工程费；
（三）建安工程费；
（四）住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；
（五）以上四项之和为基数的2%管理费；
（六）贷款利息；
（七）税金；
（八）3%以下的利润。
第十三条 经济适用住房实行收费卡制度。各有关部门收取项目费用时，必须填写市物价局核发的交费登记卡，如实填写收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容，并加盖单位公章。拒绝填写或不按规定要求填写的，经济适用住房建设单位有权拒交，并向市物价局举报。
第十四条 申请人购买控制标准内面积的经济适用住房，执行价格行政管理部门核准的销售价格；因家庭人口结构等特殊情况经批准购买超标准户型的，其超标的部分按同地段同类商品房市场价购买。商品房市场价由经济适用住房建设单位委托具备资质的房地产价格评估机构参照同类地段市场价进行评估，并报市物价局、住房保障与房地产管理局备案。
第十五条 购房者应按所购住宅的建安造价5%缴交住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后的专项维修基金，由售房单位代收，并缴交到市住房保障与房地产管理局指定专户进行专项管理，不计入住宅销售收入。该维修基金属购房业主所有。维修基金的交存、使用、管理和监督按国家、省有关法律、法规和规定执行。
第十六条 经济适用住房小区的店面、车库（位）等营业性用房以市场价出售。
第十七条 经济适用住房供应认购条件：
（一）具有市区城市常住户口3年以上；
（二）无房户或人均住房建筑面积低于15平方米的住房困难户；
（三）家庭收入符合当年度市政府公布的家庭低收入标准。
第十八条 符合经济适用住房认购条件的残疾人、教师、优抚对象和转业军人可优先选购。
第十九条 住房困难户的住房建筑面积以房产证标明的面积为准。有两处或两处以上住房的，应合并计算面积；几户共有产权的，按其分享所有权的面积确定；对面积有异议的，以具有资质的房地产测绘机构实测面积为准。
第二十条 下列房屋应当认定为申购家庭的原住房：
（一）家庭成员居住的私有住房；
（二）家庭成员承租的公有住房；
（三）申购家庭成员在申购前5年内已转让或出租的私有住房；
（四）待入住的拆迁安置住房。
第二十一条 除申购家庭夫妇外，下列人员可作为分摊家庭住房使用面积的人口：
（一）共同居住的直系家属，至申购住房之日已经共同生活三年以上；
（二）服义务兵役的子女；
（三）外地读书的未婚子女。
第二十二条 购买经济适用住房以一对夫妇家庭为单位。单身家庭必须男满30周岁、女满28周岁方可申请。购房控制面积按省政府闽政[1995]40号文件规定标准执行。
第二十三条 享受国家优惠政策以成本价购买公有住房、参加集资建房或购买过一次经济适用住房（包括安居工程住房、解困房）的，不得再次购买经济适用住房。
第二十四条 解除租赁合同且退出承租公有住房的城市低收入家庭，可申请购买经济适用住房。
第二十五条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。
第二十六条 经济适用住房申购程序：
（一）市住房保障办向社会公布经济适用住房的房源情况，包括户型、套数、位置及供应计划；
（二）申购经济适用住房的家庭领取《漳州市城市居民购买经济适用住房申请表》；
（三）申购家庭夫妇的任何一方持单位或街道办事处出具的家庭收入证明、住房情况证明、户口簿、身份证，以及其他有关证明向住房保障部门提出申请，并如实填写《漳州市城市居民购买经济适用住房申请表》；
（四）申请人是在职职工或退休职工的，由所在单位签署意见，并按隶属关系经上级行政主管部门审核后，分别报市、区住房保障办；
（五）申请人是城镇纯居民家庭的，由户口所在地的社区居委会签署意见，经街道办事处会同区住房保障办审核后，报市住房保障办；
（六）市经济适用住房审核小组对申请人的购房资格进行核查，符合条件的，予以登报公示。公示15日内有投诉的，由审核小组会同有关单位调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在申请登记表上签署审批意见，建立档案，出具购买经济适用住房通知书，并注明核准购买住房的面积；
（七）在经济适用住房供应量少、供需紧张的情况下实行轮候分配供应制。具体轮候分配方案由市住房保障办另行制定，报市住房保障领导小组核准后公布。
第二十七条 购买经济适用住房的家庭,自批准之日起两年内未能购房的应当重新申请。
第二十八条 购房人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。房屋所有权证中还应当分别标注经济适用住房购买价格和以经济适用住房价格购买的面积及市场价面积。
第二十九条 经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地出让金等相关价款，具体交纳比例另行确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地出让金等相关价款后，取得完全产权。
上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。其出售收入应当按照规定全额缴入国库，实行“收支两条线”管理。
第三十条 经济适用住房建设单位在售房时应缴交如下款项，全额缴入国库，实行“收支两条线”管理，专项作为经济适用住房项目小区外基础设施建设和廉租住房建设的补充资金，以及住房保障有关经济适用住房公示登报的费用。
（一）出售经济适用住房中收取的商品房市场价与经济适用住房核准销售价格的差额，扣除应缴土地出让金后的部分。
（二）经济适用住房小区的店面、车库（位）等营业性用房以市场价出售，所得收入扣除建设成本和3%的利润，以及缴纳土地出让金和相关税费后的部分。
第三十一条 有下列行为之一的，由有关部门依据有关规定处罚：
（一）未经批准、擅自改变经济适用住房建设用地用途的，由土地行政主管部门依法进行处罚；
（二）擅自提高经济适用住房销售价格的，由价格行政主管部门依法进行处罚；
（三）擅自向未取得资格的家庭出售经济适用住房的，由住房保障与房地产行政主管部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格差，并对建设单位的不良行为在房地产开发项目手册内予以记载。
第三十二条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由住房保障与房地产行政主管部门追回已购住房或者由购房人按市场价补足购房款，并可提请所在单位或有关部门对申请人给予纪律处分；对出具虚假证明的单位，由住房保障与房地产行政主管部门提请有关部门追究单位主要领导和直接责任人的责任。
第三十三条 政府有关部门在经济适用住房建设管理中，工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，依照有关规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条 各县（市）可参照本规定执行。
第三十五条 本规定自2008年5月1日起施行。2005年11月10日发布的《漳州市人民政府关于印发<漳州市区经济适用住房管理暂行规定>的通知》（漳政〔2005〕综192号）同时废止。
