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烟台市新建商品房价格行为管理暂行规则

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 04:47:17  浏览:8905   来源:法律资料网
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烟台市新建商品房价格行为管理暂行规则

山东省烟台市人民政府


烟台市新建商品房价格行为管理暂行规则


第一条 为规范我市新建商品房价格行为,维护房地产市场价格秩序,保护消费者和经营者的合法权益,促进我市房地产市场的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《山东省新建商品房明码标价实施办法》及有关规定,结合我市的实际,制定本规则。
第二条 本市行政区内新建商品房(不含经济适用住房)的价格行为适用于本规则。
本规则所称的商品房,是指具有开发经营资格的房地产经营企业开发销售(预售)的新建房屋。
新建商品房的价格行为,是指房地产经营企业开发销售(预售)房屋过程中的价格行为。
第三条 实施商品房价格行为,应当遵循公开公平、诚实信用、质价相符、正当竞争的原则,遵守国家和省市有关价格法律、法规、规章和政策。
第四条 商品房的销售价格实行市场调节价,由开发经营者根据商品房的建设成本和市场供求状况等因素依法自主制定。
第五条 商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本费用、税金和利润等。开发建设成本包括征地补偿费、勘察设计和前期工程费、建设安装工程费、小区基础设施建设费、无偿建设的非营业性公共配套设施建设费、管理费、贷款利息和各项收费。与商品房配套建设的各项基础设施,包括供水、供电、供气、供暖、安全监控系统、电梯、消防等基础设施配套建设费用,应计入开发建设成本之中,不得在房价之外另行收取。

第六条 下列费用不得计入商品房成本:

(一)开发经营者留用的办公用房、经营用房的建设安装费用及分摊的各种费用;

(二)各种集资、赞助、捐赠和其他与开发经营无关的费用;

(三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;

(四)国家规定不得进入成本的其他费用。
第七条 经省级价格主管部门公布的行政事业性收费项目可以计入商品房销售价格构成。凡未经公布的收费项目和收费标准,开发经营者有权抵制并拒绝缴纳。
第八条 开发经营者在建设项目开工前,应当向所在地价格主管部门领取《房地产开发经营企业交费登记卡》。
第九条 国家机关及其事业单位向房地产开发经营企业收费,必须出示政府价格主管部门颁发的《收费许可证》,并按《收费许可证》所列项目及标准收费,如实填写《房地产开发经营企业交费登记卡》,开具规定的票据。
各类社会团体、行业协会不得强制房地产开发经营企业入会,强求企业交纳会费和提供赞助。
第十条 任何单位和个人均有权对违反规定增加房地产开发经营企业负担的收费、罚款和各种摊派行为进行投诉、举报,或向媒体反映。
第十一条 商品房销售(预售)实行价格行为备案制度。开发经营者在办理商品房销售(预售)许可前,应当将拟实施商品房销售(预售)价格行为如实向当地政府价格主管部门备案,房地产主管部门在办理《商品房预售许可证》时,应对商品房销售(预售)价格行为备案情况进行核查,对未进行价格备案的,应督促其履行价格备案手续。
第十二条 芝罘区范围内开发建设商品房的价格行为,到市价格主管部门备案;其它县市区开发建设商品房的价格行为,到当地价格主管部门备案。
第十三条 开发经营者在向价格主管部门备案时,应提供下列资料:
(一) 工商营业执照复印件;
(二) 开发企业资质证书复印件;
(三) 商品房销售价格备案申请;
(四) 商品房销售(预售)价格备案表。
第十四条 价格备案申请的内容:开发经营者名称、住宅区名称、开发面积、商品房价格主要构成(含各种税费及代收费)、平均销售价格、楼层差价率、备案价格的有效期。备案商品房销售价格,如需变动的,应另行备案。
第十五条 新建商品房实行按套或套内建筑面积计价。开发经营者销售商品房,应当在合同中明确套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,以及公共配套房屋及设施产权归属。
第十六条 商品房的销售应当明码标价。开发经营者销售商品房,必须严格按套或套内建筑面积计价进行明码标价,不得在明码标价之外加收任何未予标明的费用,不得采取高标价、大折扣的虚假标价欺骗购房者。
第十七条 开发经营者应当在商品房公开销售之前,在商品房交易场所醒目位置,按价格主管部门监制的《商品房明码标价书》和《商品房销售价格表》要求公示。
《商品房明码标价书》主要内容包括:新建项目名称、建设项目总配置图、各幢楼户型平面图及面积、各幢楼价目明细表、付款方式等内容。户型平面图应注明户型建筑面积、套内使用面积;各幢楼价目明细表应标明执行价格时间、每套房屋的单价、建筑面积、总价格及其它价外费用等内容。
《商品房销售价格表》主要内容包括:所售商品房名称、座落位置、建筑结构、房屋类别、建筑面积、使用面积、销售价格总额以及购销双方签字、落款时间等内容。
开发经营者应当在销售前将明码标价情况报送当地价格主管部门。
第十八条 购房者选购商品房时,开发经营者应出示《商品房明码标价书》;购销双方成交时,开发经营者应对购房者出具《商品房销售价格表》,此表一式二份,成交后,由购销双方签字盖章,各执一份,以备查对。
第十九条 开发经营者与物业买受人签订的买卖合同应当包含商品房项目的前期物业服务内容、服务标准及收费标准。
第二十条 由开发经营者经办房地产权属登记的,开发经营者必须在取得该商品房项目房地产权属证明书之后,方可向购房者代收相关费用。
第二十一条 商品房交易及产权转移等过程中的中介服务,应当由购房者自愿选择,开发经营者不得强制服务、强制收费。凡属开发经营者自行委托的中介服务,所需费用全部由开发经营者负担,不得转嫁给购房者。
第二十二条 开发经营者代收代付的收费项目属于政府定价或政府指导价的,必须严格按政府规定的相关价格政策执行。
第二十三条 开发经营者必须兑现销售时的各项价格承诺。商品房买卖合同签定后,开发经营者不得自行决定增加新的收费项目或提高包括售房时公示或承诺的前期物业服务收费在内的收费标准。
第二十四条 商品房交易和产权转移过程中,开发经营者不得有下列行为:
(一)未进行商品房销售价格备案,擅自销售的;
(二)不按规定明码标价;
(三)以高于明码标价所标示的价格销售或加收任何未予标明的费用;
(四)将应在商品房销售价格内包含的成本(费用)改为在价外另行收取;
(五)擅自提高属于政府定价或政府指导价的收费标准;
(六)在商品房交易及产权转移过程中,违反公平、公开和自愿选择原则,强制或串通其他部门、中介服务机构,变相强制收取服务费用;
(七)使用虚假、模糊的价格标示,误导购房者与其交易;
(八)散布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源以及纵容工作人员或雇佣他人炒作房价等各种不正当手段哄抬价格;
(九)其他违反价格法律、法规、规章及政策的行为。
第二十五条 开发经营者接受政府价格主管部门的监督检查时,应当如实提供价格监督检查所需的账簿、单据、凭证、文件以及其他资料。
第二十六条 价格主管部门应加强对开发经营者价格行为的监督检查,开发经营者违反价格法律、法规和有关规定的价格行为,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等有关法律法规,实施行政处罚。
第二十七条 本规则自2009年1月1日起施行。


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试论上海磁悬浮列车的法律性质

华东政法学院法律学院0226班 杨林林


作为世界上第一条实际投入商业运行的磁悬浮列车,上海浦东机场至龙阳路于2002年12月31日正式开通,但随之而来的问题也让我们措手不及,磁悬浮列车的法律性质到底是什么?它是由行政法还是由民法来进行调整?如果对于以上的问题能有一个清晰的回答,将有利于我们更好的利用现代化所带给我们的便利。

一、上海磁悬浮概况
对于世界上磁悬浮的情况,不是本文论述的重点,因此,本文主要论述上海磁悬浮的情况。但是,限于资料的不足,笔者只能从现有的报纸中对上海磁悬浮列车的情况作一个说明。
目前,官方对于上海磁悬浮示范运营线的说法如下:是“十五”期间上海市交通发展的重大项目,也是世界上第一条投入商业化运营的磁浮示范线,具有交通、展示、旅游观光等多重功能。上海磁浮示范运营线,西起上海地铁2号线龙阳路站,东到浦东国际机场,主要解决连接浦东机场和市区的大运量高速交通需求。线路正线全长约30公里,双线上下折返运行,设计最高运行速度为每小时430公里,单线运行时间约8分钟。
2003年1月16日《新闻晨报》的报道:上海磁浮车票遭暴炒 150元车票被炒至1000元。目前上海磁浮列车示范运营线所售车票均为往返车票,即:由龙阳路车站上车,运行至浦东机场站稍作停留后返回龙阳路车站,浦东机场站不上不下客。上海磁浮列车示范运营线参观券的票价为:贵宾席往返300元/人次,普通席往返150元/人次。每位成人可免费携带身高不足80cm的儿童一名,身高超过80cm的儿童需购买全额车票;身高1.2cm以下的儿童不得单独乘车。
2003年08月29日 的《新闻晚报》报道:像公交车一样方便,上海磁悬浮列车21分钟一班。国庆前后的开班日期如下:9/20、9/21、10/1、10/2、10/3、10/4、10/5、10/6、10/7每天9:30--17:30,每班间隔20分钟。票价:150、300(VIP) 。9月1日起,磁浮列车龙阳路票务中心及各票务代销点接受预订。参观票票价仍为:普通券150元,贵宾券300元,乘客还可免费参观磁浮列车科技展示厅。需要提醒乘客的是,磁浮列车发车前5分钟停止检票,乘客必须提前15分钟到达检票口。
2003年09月12日《新闻晚报》的报道:黄金周乘磁悬浮车享“个性化” 把照片做在磁浮车票上。磁浮列车近20分钟的零高度飞行让不少乘客感到意犹未尽。不过,记者昨天从上海磁悬浮交通发展有限公司了解到,“十一”黄金周期间,凡乘坐磁浮列车的游客还能参加“个性化车票”销售活动,即拍上一张照片,制作一张个性化的磁浮车票,获得一本磁浮纪念册。
2003年10月1日某报报道:上海磁浮列车黄金周添新热点。记者30日从上海磁悬浮交通发展有限公司获悉,享有盛名的德国Monteverdi-Chor唱诗班今天上午将登陆上海,在磁浮列车站南广场亮相。
2003年10月15日某报报道:上海磁悬浮浦东机场站开放,可乘磁悬浮赶飞机。上海浦东国际机场磁浮列车站十一日首次向社会公众开放,并实现在浦东国际机场上下客的单程运行。这一新的运行模式,使上海磁浮列车具有了从龙阳路站到浦东国际机场的交通运行功能,让乘客“乘磁浮赶飞机”变成了可能。
2003年10月28日的 《新闻晚报》报道:上海磁悬浮明年有望“天天运营、10分钟一班” 磁浮列车今年最后两个月的运营计划正在紧锣密鼓地安排之中,开放时间和运行班次原则上都不会少于10月份,如果一切顺利,明年元旦起有望投入正式运营,实现“天天运营、10分钟一班”的计划。这是记者昨天从磁悬浮发展有限公司获得的最新信息。目前的乘客还是以观光客为绝大多数,作为通往浦东国际机场的交通功能尚未完全体现出来。近日磁浮公司与德方技术人员开足马力,每天工作16个小时,为实现天天运行作最后的调试。同时与机场和酒店积极联手,开发到机场指挥坪观看飞机起降、从机场乘磁浮直达浦东几家大酒店等旅游项目。有关人士透露,磁浮列车天天开行后,在运行班次上将根据飞机航班作适当调整,特别是早晚高峰时段的班次将加密,系统设计的最短行车间隔可达到10分钟一班,但票价将仍维持原价不变,即单程为75元。

二、磁悬浮的法律性质:从旅游设施向公众交通设施的转变
上海磁悬浮的法律性质究竟是什么?是旅游设施还是公众交通设施?其实,我们从上文中已经有了一个较为清晰的看法,目前,官方的说法是城市的展示、旅游和交通的功能。但笔者以为,上海磁悬浮列车的法律性质是由一个旅游设施向公众交通设施过渡的过程,当然,笔者并不否认磁悬浮列车具有展示功能,但究其实质,主要功能还是旅游和交通设施,因此,在下文的论述中对于磁悬浮列车的展示功能将省略。
根据媒体的报道,笔者以为对上海磁悬浮法律性质可以分为三个阶段:即旅游阶段、旅游与交通阶段、交通阶段。
旅游阶段:从2003年1月1日——2003年10月14日。这一时间段内磁悬浮的主要功能是旅游,我们从以下几点可以看出:一是车票遭暴炒,150元炒到1000元;二是国庆期间每天9:30--17:30,每班间隔20分钟运行,票价:150、300(VIP);三是乘磁浮车可把照片做在磁浮车票上;四是德国Monteverdi-Chord唱诗班登陆磁浮列车站南广场。以上这些措施充分证明了上海磁悬浮列车的旅游功能,因为正常的交通设施是不可能有以上的现象的。这一阶段主要由相关的旅游法律法规进行调整,上海磁悬浮列车主要由《上海市旅游条例(草案)》进行参照管理。
旅游与交通阶段:从2003年10月15日——2004年1月1日(预计)。这一时间段内磁悬浮列车的主要功能是旅游与交通并存。因为说到底,磁悬浮在上海的出现最主要的功能是交通,要不然根本无需从龙阳路修到浦东机场,直接像嘉年华那样,既可以省钱,又可以省力。研究磁悬浮的初衷就是为了缓解城市的交通问题。从媒体的报道我们也可以看到旅游与交通阶段的并存:一是实现在浦东国际机场上下客的单程运行,即可以从龙阳路乘坐磁悬浮至浦东机场;二是明年有望“天天运营、10分钟一班” 。
交通设施阶段:从2004年1月1日起开始。由于笔者只是对上海磁悬浮列车做的一个预测,因此在这部分就不做详细论述,但无论如何,我们都应该从轨道交通的历史可以看到这一点。
我们把上海磁悬浮列车运行的法律性质分为三个阶段,并不是绝对的。因为在后两个分阶段中有时是相互渗透的,比如在第三阶段,也会有消费者是为了旅游的目的去坐磁悬浮的。

三、磁悬浮列车的调整范围:行政法抑或民法?
在涉及上海磁悬浮列车的法律调整范围,笔者认为主要有两部法律进行调整,一是《上海市轨道交通管理条例》;二是《合同法》。前者主要从行政法的角度进行调整,而后者主要是从民法的角度进行调整的,这就使得上海磁悬浮列车的法律调整显得较为复杂。
问题一:行政法的调整——《上海市轨道交通管理条例》的具体规定。
《上海市轨道交通管理条例》是上海市人大于2002年7月1日开始正式实施的,对于磁悬浮有着直接的规定,因为当时上海磁悬浮列车正在建造之中。该条例第五十一条规定:磁悬浮交通的建设、运营和管理参照本条例执行。从这一条,我们就可以看出,上海磁悬浮目前还是以《上海市轨道交通管理条例》作为调整的法规。
《上海市轨道交通管理条例》主要是从行政法的角度来进行规定的,我们从该条例第二十四条在轨道交通设施范围内禁止下列行为:禁止拦阻列车,禁止进入轨道或隧道、攀爬或跨越围墙栅栏、旋转闸,禁止强行上下车、随地吐痰、携带猫狗、擅自设摊、乞讨等;第四十三条关于对违反本条例第二十四条规定的处罚以及第五十条:当事人对市交通局、市轨道交通处或者轨道交通线路运营单位的具体行政行为不服的,可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人对具体行政行为逾期不申请复议,不提起诉讼,又不履行的,市交通局、市轨道交通处或者轨道交通线路运营单位可以申请人民法院强制执行等的规定都可以看出这是一部行政法规在规范磁悬浮的运作管理。上海磁悬浮的主管行政机关是上海市交通局,由《条例》第四条上海市城市交通管理局(以下简称市交通局)是本市轨道交通的行政主管部门,负责本条例的组织实施;其所属的上海市轨道交通管理处(以下简称市轨道交通处)负责本市轨道交通的具体管理工作。市交通局可以委托市轨道交通处实施本条例规定由市交通局实施的行政处罚的规定可以看出。
问题二:民法的调整——《合同法》的具体规定。
民法是调整平等主体间的人身和财产关系的法律,磁悬浮列车主要涉及两方主体:一是具体的管理公司,即上海市磁悬浮有限责任公司;二是乘客。这两者从法律上来说是平等的主体,因此,他们是受《合同法》的调整,具体来说,是受《合同法》中运输合同规定的调整,即第293条至303条的规定。上海市磁悬浮有限责任公司是承运人,运输合同自承运人向乘客交付客票时成立,但当事人另有约定或者另有交易习惯的除外。
其实在《上海市轨道交通管理条例》中对于运输合同也有规定,规定运营单位要保障轨道交通的正常运营,安全、正点地运送乘客。列车因故延误十五分钟以上,或者需要调整首末班车时间,应当及时向乘客告示。当发生故障影响运营时,运营单位要及时排除故障恢复运行,一时无法恢复的,应组织乘客疏散或换乘。因故不能正常运行的,乘客有权按原票价退款。
但是,笔者认为《条例》的有关规定和《合同法》的规定还是有冲突的,《条例》第二十三条规定:乘客应当持有效车票乘车。无车票或者持无效车票乘车的,轨道交通线路运营单位可以按照单程总票价补收票款,并可加收五倍以下票款。而《合同法》第294条规定:旅客应当持有效客票乘运。旅客无票乘运、超程乘运、超越乘运或者持失效客票乘运的,应当补交票款。旅客不交付票款的,承运人可以拒绝运输。以上这两条应该说是相互冲突的,即遇到无票乘车的该如何处理?笔者以为应该具体情况具体分析,如果乘车人是有钱而故意逃票,可以罚款,但如果乘车人是无钱无物的,则应该坚持人道主义原则。按照《立法法》第87条规定,应该认定《上海市轨道交通管理条例》第二十三条的规定属于“下位法违反上位法规定”,由有关机关予以改变或者撤销。

四、结束语
以上对上海磁悬浮列车法律性质的探讨主要是从交通设施这个目标上进行探讨的,毕竟它是一个新事物,但我们同时也欣慰的是目前已经有相关的法律法规对其进行调整,虽然不是很完善,也可算作一个历程,或许法律就是如此让民众知晓的。
此篇浅文由于笔者水平有限,资料又一时难以收集,故在一些问题的论述上还存在不足乃至错误,望老师及朋友能及时提出。

作者简介:杨林林,女,1979年3月出生,第一本科毕业于中国矿业大学会计学专业,现为华东政法学院法学第二学位学生,曾发表《论政治犯不引渡》等论文。


中华人民共和国政府和卡塔尔国政府教育与文化合作协定

中国 卡塔尔国


中华人民共和国政府和卡塔尔国政府教育与文化合作协定


  中华人民共和国政府和卡塔尔国政府为加强两国在教育、文化和学生活动等方面的友好关系,增进相互合作与了解,根据两国各自的法律与惯例,同意签署本协定,条款如下:

                一、普通教育

                  第一条

  双方努力加强和巩固两国在教育、研究和文化领域的关系。

                  第二条

  双方在商定的条件范围内互派不同教育阶段的专家互访,以考察研究教学经验。

                  第三条

  双方交流成人教育、扫盲、技艺教育、职业教育、特殊教育、特优生培养方面的经验,派遗专家和有关人员互访。

                  第四条

  双方尽可能为对方提供不同教育领域的培训机会,包括参加在对方国家召开的会议及研究会。双方互换每学年度拟在本国举办有特色培训班的计划。

                  第五条

  双方努力以正确理解的方式将足够数量的有关对方国家的历史、地理、文化以及文明的内容纳入教学大纲。

                  第六条

  双方互换教学资料,并对教学大纲进行研究,以便使两国教育机构颁发的文凭和学位证书对等。

                  第七条

  双方互换研究成果,互派专业人员访问,交流学校活动和社会服务方面的经验,以发展和更新教学手段。

                  第八条

  双方努力发展和加强艺术方面和学校间的合作关系,其中包括:

  1、 派学生代表团和学校体育队互访。

  2、 交流教学手段方面的经验和模式。

  3、 进行学校图书馆间的合作。

  4、 举办绘画和手工艺展览。

  5、 派学校乐队和剧团互访。

  6、 参加研讨会、夏令营和派有关人员互访。

  上述交流活动,应由双方视各自条件可能,经协商达成一致后予以实施。

                  第九条

  双方努力在有关的国际组织和会议中协调教育与文化合作领域的立场。

                  第十条

  双方为在中华人民共和国发展阿拉伯语教学和在卡塔尔国发展汉语教学尽可能提供方便。

                 二、高等教育

                  第十一条

  双方根据需要和两国现行的教育制度,尽可能地为对方大专院校缺乏的专业提供奖学金名额。双方努力研究相互承认两国大专院校所授予的文凭和学位证书的途径和必要条件。

                  第十二条

  双方根据达成一致的条件,互派大学教授和学者作学术报告、举办研讨会,并通过互换资料、科技出版物、科学和文学论文目录以及派专家和专业人员互访等方式开展大学领域的合作。

                  第十三条

  双方鼓励以交换论文和派学者互访的方式发展两国高等教育机构的合作关系,并组织两国大学体育、艺术团队交流与互访。

                 三、文化、艺术

                第十四条

  双方通过如下途径发展文化艺术领域的合作:

  1、 加强两国文化艺术机构间的合作。

  2、 交换文化艺术印刷品和文学艺术作品。

  3、 鼓励两国作家、艺术家和音乐家互访。

  4、 鼓励两国民间艺术团互访。

  5、 鼓励两国互办文化艺术展览。

  6、 鼓励两国公共图书馆建立交流与合作关系。

  7、 鼓励翻译和出版对方国家的优秀文化艺术作品。

  8、 互换文化艺术领域培训计划的有关资料。

                  第十五条

  双方通过下列途径加强在博物馆和文物领域的合作:

  1、 互换文物印刷品和出版物。

  2、 派文物工作者和研究人员互访,参观文物古迹,考察博物馆馆藏文献。

  3、 互办文物展览。

                  第十六条

  双方根据要求和可能,在艺术活动的各个领域内进行合作,特别是:

  1、 互换音乐、戏剧和民间遗产方面的技术专家。

  2、 聘用博物馆、图书馆和文物专家。

                  第十七条

  双方鼓励参加对方国家举办的图书展、艺术展和科学、文化、艺术会议及研讨会。双方在国际组织和国际专题会议中协调文化艺术方面的立场。

                  第十八条

  双方根据两国现行的法律和规定,承诺保护两国公民在对方国家广播或出版的文学、科学、艺术作品的产权及其著作权。

                 四、总则

                  第十九条

  1、 双方对参加会议、研讨会、培训班及进行互访的人员、日期和期限在足够的时间内通过换文通知另一方加以确定。

  2、 根据制定的合作计划细节,双方各自负担实施本协定条款所需的费用。

  3、 凡实施本协定条款,派遗方负担团组的国际旅费,接待方根据本国的现行规定负担团组在其国内的食宿、交通和急诊医疗费用。

                  第二十条

  缔约双方同意,在需要时为实施本协定签署年度执行计划。

                  第二十一条

  本协定自互换批准文件之日起生效,有效期五年。如缔约任何一方未在本协定期满前至少六个月以书面方式通知另一方要求终止本协定,则本协定自动延长五年。本协定结束不影响已制定和正在实施的计划和项目。

  本协定于一九九九年四月九日在北京签署,一式二份,均用中文、阿拉伯文和英文写成,双方各持一份,三种文本具有同等效力,如有分歧参阅英文本。