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房屋租赁的法律风险与防范/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-06-23 10:11:10  浏览:9427   来源:法律资料网
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房屋租赁的法律风险与防范

陈召利


  房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。由于社会经济高速发展,房屋租赁日益兴盛,房屋租赁经营方式日益普遍。但是,我国法律规范过于原则,人们法律意识淡薄,纠纷此起彼伏。本文结合2009年7月30日最新公布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号,以下简称《房屋租赁解释》),总结房屋租赁中常见的法律风险及防范措施,供参考。

一、 书面合同的必要性

  根据我国《合同法》的规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。这意味着,如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同,口头约定的租赁期限则视为不成立,只能认为不定期租赁。此外,缺少书面合同,双方的权利义务不易确定,容易发生纠纷。

  因此,无论租赁期限长短,哪怕只有一个月,最好签订书面的租赁合同,明确双方的权利义务。一般来说,租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

二、 合同无效的认定

  在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前,实践中对于房屋租赁合同无效的认定不一,严重损害了法律的确定性和统一性。《房屋租赁解释》限定了无效合同的范围,仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。同时,允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施,最大限度地维护合同效力。此外,即使租赁合同被认定无效,承租人仍要支付房屋占有使用费,一般参照合同约定的租金标准。

  在违法建筑物范围的认定上,确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。

  因此,在签订房屋租赁合同前,承租人应当严格审查出租人是否为建筑物的合法权利人,建筑物是否为合法建筑。

三、 租赁期限的确定

  根据我国《合同法》的规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

  这里需要注意的是,如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同,房屋租赁只能视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

四、 房屋装饰装修的处理

  房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理,一直是实践中的热点和难点问题。在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前,如何处理承租人对房屋的装饰装修,缺少统一的裁判规则。《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则:

1.承租人未经出租人同意装饰装修的费用,由承租人负担,出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

2.承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

3.承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

4.承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,按照下列情形分别处理:

(一)因出租人违约导致合同解除,承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失;

(二)因承租人违约导致合同解除,承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。

5.承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的,但当事人另有约定的除外。

  我们注意到,《房屋租赁解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果,对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时,装饰装修的现存价值。在合同无效场合,承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间,其在此期间享有的装饰装修利益,不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时,装饰装修的剩余“价值”,这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础,且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。因此,承租人如需对房屋进行装饰装修,应当经出租人同意,合理确定租赁期限,并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定。
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广东省人民代表大会常务委员会制定地方性法规规定(废止)

广东省人大常委会


广东省人民代表大会常务委员会制定地方性法规规定
广东省人民代表大会常务委员会



《广东省人民代表大会常务委员会制定地方性法规规定》已由广东省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议于1998年6月1日通过,现予公布,自公布之日起施行。

第一章 总则
第一条 为规范省人民代表大会常务委员会制定地方性法规工作,根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国地方各级人民代表大会地方和各级人民政府组织法》和其他有关法律,制定本规定。
第二条 省人民代表大会常务委员会制定本省地方性法规,批准广州市的地方性法规、本省民族自治县的自治条例和单行条例,适用本规定。
第三条 制定地方性法规应当从本省的具体情况和实际需要出发,坚持为经济建设、社会进步和改革开放服务。
制定地方性法规应当维护国家法制的统一和尊严,不得与宪法、法律、行政法规相抵触。
制定地方性法规应当体现人民的意志,遵循社会主义民主和公开的原则。
第四条 地方性法规可以规定下列事项:
(一)法律、行政法规规定由地方作出规定的;
(二)为执行法律、行政法规需要制定地方性法规的;
(三)国家尚未制定法律、行政法规,允许地方根据实际需要制定地方性法规的;
(四)全国人民代表大会及其常务委员会授权地方规定的;
(五)其他属于地方性事务需要制定地方性法规的。
地方性法规不得规定下列事项:
(一)应当由法律、行政法规规定的;
(二)违反法律、行政法规规定的。

第二章 地方立法计划的制定
第五条 省人民代表大会常务委员会每年制定地方立法计划。
有权提出地方性法规案的机关,应当于每年第四季度向省人民代表大会常务委员会提出下一年度制定地方性法规的计划。
第六条 一切国家机关、政党、人民团体、社会组织、公民都可以向省人民代表大会常务委员会提出制定地方性法规的建议和意见。
第七条 提出制定地方性法规建议应当同时提交立法建议书。
立法建议书的主要内容是:需要制定的地方性法规的名称、立法依据、立法目的、需要解决的主要问题和采取的法律对策等。
第八条 省人民代表大会有关专门委员会、省人民代表大会常务委员会有关工作委员会应当分别对立法建议书进行初步审查,向省人民代表大会常务委员会主任会议提出是否列入地方立法计划的意见。
第九条 省人民代表大会法制委员会应当会同有关部门编制全省制定地方性法规年度计划草案,报主任会议审议决定。

第三章 地方性法规草案的起草
第十条 有权提出地方性法规案的机关或者人员可以组织起草地方性法规草案。
其他有关机关、组织、公民可以向有权提出地方性法规案的机关或者人员提出地方性法规草案的建议稿。
第十一条 起草地方性法规草案要有组织、有计划进行。
起草地方性法规草案要重调查研究,广泛征询意见。
起草地方性法规草案,可以委托专业部门、单位和专家进行。

第四章 地方性法规案的提出
第十二条 地方性法规案由地方性法规议案、地方性法规草案及其说明等组成。
第十三条 下列机关、人员可以向省人民代表大会常务委员会提出地方性法规案:
(一)省人民代表大会常务委员会主任会议;
(二)省人民政府;
(三)省人民代表大会各专门委员会;
(四)省人民代表大会常务委员会五名以上组成人员联名。
第十四条 地方性法规案在提请省人民代表大会常务委员会审议前,有不同意见的,提案机关应当组织协调并作出决定。提案人是省人民代表大会常务委员会组成人员的,由负责审议的省人民代表大会有关专门委员会组织协调并提出意见。
第十五条 提请省人民代表大会常务委员会审议的地方性法规案,由提案机关的主要负责人签署。省人民代表大会常务委员会组成人员联名提出的,由提案人员共同签署。
第十六条 提请省人民代表大会常务委员会审议地方性法规案,应当提交起草地方性法规草案的法律依据及对重大问题的协调情况等有关资料。

第五章 地方性法规案的审议
第十七条 省人民代表大会常务委员会主任会议向常务委员会提出的地方性法规案,由常务委员会会议审议。
省人民政府、省人民代表大会各专门委员会向省人民代表大会常务委员会提出的地方性法规案,由主任会议决定提请常务委员会会议审议;或者先交有关的专门委员会审议、提出报告,再提请常务委员会会议审议;或者主任会议先委托省人民代表大会常务委员会有关工作委员会进行初
审,然后提请常务委员会会议审议。
省人民代表大会常务委员会五名以上组成人员联名,向省人民代表大会常务委员会提出地方性法规案,由主任会议决定是否提请常务委员会会议审议;或者先交有关的专门委员会审议、提出报告,再决定是否提请常务委员会会议审议;或者主任会议先委托省人民代表大会常务委员会有
关工作委员会进行初审,然后提请常务委员会会议审议。
第十八条 依照前条规定省人民代表大会专门委员会进行审议或者省人民代表大会常务委员会工作委员会进行初审,应当将地方性法规草案发送有关机关、组织和专家征求意见,召开有关机关、组织和专家座谈会或者以其他形式听取各方面的意见。
经省人民代表大会常务委员会主任会议同意,可以将地方性法规草案或者草案的主要内容公布,征求意见。各机关、组织和公民可以提出意见。
第十九条 经省人民代表大会专门委员会审议或者省人民代表大会常务委员会工作委员会初审的地方性法规草案,在提交省人民代表大会常务委员会会议审议前,应当先交法制委员会会审。
法制委员会应当对地方性法规草案的合法性和规范性向主任会议提出会审意见。
第二十条 省人民代表大会常务委员会主任会议认为提请审议的地方性法规案需要作进一步修改的,可以要求提出地方性法规案的机关进行修改,也可以由有关专门委员会或者工作委员会修改。
第二十一条 地方性法规案按照规定的程序列入省人民代表大会常务委员会会议审议,由提案人向全体会议作说明,省人民代表大会有关专门委员会作审议报告或者主任会议委托有关工作委员会作初审报告。
第二十二条 省人民代表大会常务委员会会议审议地方性法规案,可以分组审议或者全体会议审议。提案人和其他有关机关、人员应当到会听取审议意见,回答询问。
第二十三条 列入省人民代表大会常务委员会会议审议的地方性法规案,一般应经过两次以上会议审议才能交付表决。但地方性法规部分修改案不在此限。
第二十四条 列入省人民代表大会常务委员会会议议程的地方性法规案,在交付表决前,提案人要求撤回的,经主任会议同意,常务委员会会议对该地方性法规案的审议即行终止。
第二十五条 省人民代表大会常务委员会认为提请审议的地方性法规案有重大问题需要作进一步修改的,可将该地方性法规案交有关专门委员会、工作委员会或者提案人进一步研究和修改后,再由主任会议决定提交以后的常务委员会会议继续审议。

第六章 地方性法规案的通过
第二十六条 地方性法规案应当由省人民代表大会常务委员会全体会议表决通过。
通过地方性法规案采用无记名表决方式。
第二十七条 省人民代表大会常务委员会会议表决地方性法规案,由省人民代表大会常务委员会全体组成人员的过半数赞成通过。
表决结果由会议主持人当场宣布。
第二十八条 地方性法规案表决前,有权提出地方性法规案的机关或者省人民代表大会常务委员会五名以上组成人员联名,可以提出修正案。有修正案时,会议应当先对修正案进行表决。
第二十九条 省人民代表大会常务委员会认为审议的地方性法规案需要提请省人民代表大会审议的,可以向省人民代表大会提出地方性法规案。

第七章 广州市和本省民族自治县法规的批准
第三十条 广州市人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规、本省民族自治县的人民代表大会制定的自治条例和单行条例,必须报省人民代表大会常务委员会批准后公布施行。
第三十一条 有权制定地方性法规、自治条例和单行条例的机关,应当于每年第一季度将年度地方立法计划送省人民代表大会常务委员会。
第三十二条 报请批准的地方性法规、自治条例和单行条例,应当由制定机关在通过之前,书面征求有关的上级地方国家机关及部门的意见,做好协调工作。
第三十三条 报请批准地方性法规、自治条例和单行条例的书面报告,应当由报请批准机关签署。
报请批准地方性法规、自治条例和单行条例,应当提交法规文本及其说明,并附法律依据及对重大问题的协调情况等有关资料。
第三十四条 报请批准的地方性法规、自治条例和单行条例,由省人民代表大会常务委员会主任会议决定列入省人民代表大会常务委员会会议议程,一般经过一次会议审议批准。
第三十五条 省人民代表大会常务委员会会议审议报请批准的地方性法规、自治条例和单行条例,报请批准的机关应当向全体会议报告起草和审议的有关情况。省人民代表大会有关专门委员会作审议报告,或者受主任会议委托的省人民代表大会常务委员会有关工作委员会作初审报告。

第三十六条 省人民代表大会常务委员会认为报请批准的地方性法规,自治条例和单行条例,与宪法、法律、行政法规、本省地方性法规有抵触,可以对抵触的部分进行修改,也可以退回修改后再提请批准。
第三十七条 省人民代表大会常务委员会对报请批准的地方性法规、自治条例和单行条例,应当作出批准或者不予批准的决定。表决办法适用本规定第五章的规定。

第八章 地方性法规的公布和备案
第三十八条 省人民代表大会常务委员会通过的地方性法规,由省人民代表大会常务委员会发布公告,在《南方日报》公布,并在常务委员会会刊刊登。
第三十九条 《南方日报》是省人民代表大会常务委员会刊登地方性法规草案或者草案的主要内容、公布地方性法规的指定报纸。
第四十条 省人民代表大会常务委员会批准的广州市的地方性法规、本省民族自治县的自治条例和单行条例,由报请批准的机关发布公告,予以公布施行;省人民代表大会常务委员会提出了修改意见的,应当按照意见进行修改后公布施行。
第四十一条 省人民代表大会常务委员会制定的地方性法规、批准的广州市的地方性法规、本省民族自治县的自治条例和单行条例,自公布之日起三十日内,由负责审议的省人民代表大会有关专门委员会或者负责初审的省人民代表大会常务委员会有关工作委员会按照统一格式,报全国
人民代表大会常务委员会和国务院备案。

第九章 附则
第四十二条 地方性法规修改案或者废止案的起草、提出、审议、通过、批准、公布和备案,适用本规定。
第四十三条 省人民代表大会常务委员会会议通过或者批准地方性法规修改案或者废止案,应当作出关于修改或者废止地方性法规的规定,并予以公布。作出修改地方性法规决定的,应当同时公布修正后的地方性法规文本。
第四十四条 本规定自公布之日起施行。1993年5月14日广东省第八届人民代表大会常务委员会第二次会议通过的《广东省制定地方性法规规定》同时废止。



1998年7月18日

沈阳市烟花爆竹安全管理规定

辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市人民政府令

第 45 号



  《沈阳市烟花爆竹安全管理规定》,业经市政府2005年10月24日第46次常务会议讨论通过,现予发布,自2005年12月1日起施行。


市 长 陈政高

二○○五年十一月十六日


沈阳市烟花爆竹安全管理规定

  第一条 为加强烟花爆竹安全管理,防止和减少火灾及人身伤亡事故,保障人民生命财产安全,保护环境,根据法律、法规的有关规定,结合本市实际,制定本规定。
  第二条 凡在本市行政区域内从事烟花爆竹生产、储存、运输、销售、燃放的单位和个人,必须遵守本规定。
  第三条 市安全生产监督管理局是本市烟花爆竹安全管理的主管部门(以下简称安全生产监管部门)。
  公安、工商、质监、城建、行政执法局、供销社等部门,应当按照各自职责协助安全生产监管部门实施本规定。
  第四条 本市大三环绕城高速公路以内的地区为限制燃放烟花爆竹区域。本区域内,除春节期间(每年农历腊月二十日至正月十五日),和经市人民政府批准的重大庆典活动、重要节日允许燃放烟花爆竹外,禁止任何单位和个人销售、燃放烟花爆竹。
  第五条 下列场所禁止燃放烟花爆竹:
  (一)重要文物保护场所;
  (二)重要军事区域;
  (三)生产、储存、经营易燃易爆物品的场所及周边安全距离100米范围内;
  (四)幼儿园、医院、疗养院、教学科研场所、集贸市场、人员集聚的场所;
  (五)其他经市人民政府确定的场所。
  第六条 重大庆典活动和重要节日举办的焰火晚会,主办单位应在七日前向公安机关提出申请,有关部门按国家规定进行审批;属于限制燃放烟花爆竹区域内的,经审查批准后,由主办单位负责向社会发布公告。
  第七条 禁止销售和燃放易引发火灾、人身伤害的质量不合格、药量超标的烟花爆竹和拉炮、摔炮、砸炮、擦炮、打火纸、月旅行、土火箭、地老鼠等危险产品。严禁礼花弹进入流通市场销售给群众自行燃放。
  第八条 从事烟花爆竹生产、销售的单位和个人必须取得《安全生产许可证》、《烟花爆竹销售许可证》,并依法取得营业执照后,方可经营。
  第九条 烟花爆竹生产、储存和销售实行统一规划、合理布局、总量控制。新建、改建、扩建烟花爆竹生产、经销(批发)企业的厂房、仓储库房,必须符合国家《烟花爆竹工厂设计安全规范》和相关规定,并按规定履行审批程序。
  第十条 生产烟花爆竹必须符合国家和行业规定的质量标准,其产品或包装上应注明生产单位厂名和厂址、品名、商标、质量检验合格证明、生产日期、燃放说明、提示语等,出口产品内销时,应附中文说明书。
  第十一条 生产烟花爆竹的黑火药、烟火药、化学原料及烟花爆竹产品的必须设专库储存,由专人保管,专人看护,不得任意存放,性质相抵触的化学原料和产品必须分类分库存放。重要库房和作业场所应当设置具有防爆功能的监测、通讯、报警装置,并保证在任何情况下处于正常适用状态。
  第十二条 烟花爆竹零售网点和临时储存库房,不得设置在居民住宅楼和办公楼内,应专库专用,专人看护,与火源、电源隔绝,设置相应的防火工具,经所在地区、县(市)安全生产监管部门批准后,限量存放烟花爆竹。
  第十三条 烟花爆竹批发业务,由取得安全生产监督管理部门颁发的《烟花爆竹销售许可证》的县以上供销社日用杂品公司或专营公司统一经营,其他单位和个人不得从事烟花爆竹的批发、采购业务。经营品种、质量、数量须经市安全生产监管部门审查同意,其产品内、外包装须加贴市安全生产监管部门监制的防伪标识,方可销售。
  第十四条 取得《烟花爆竹销售许可证》的县以上供销社日用杂品公司或专营公司从外埠购货时,凭订货合同到市安全生产监管部门办理《烟花爆竹购买证明》,并到市公安局办理《爆炸物品运输证》。本市行政区域内跨县(市)运输烟花爆竹的,由运往地县(市)公安机关开具运输手续。
  运输烟花爆竹必须派专人押运,使用专用车辆运输,并悬挂危险物品标志。
  第十五条 严禁携带烟花爆竹乘座载客的交通工具和进入车站、影剧院等人员集中的公共场所。严禁在托运、邮寄的行李、包裹中夹带烟花爆竹。
  第十六条 零售烟花爆竹的经营者,必须有符合规定的销售地点,并持有市安全生产监管部门签发的《烟花爆竹零售许可证》,到获得《烟花爆竹销售许可证》和《安全生产许可证》的烟花爆竹批发和生产单位采购。
  第十七条 生产、批发和限制燃放区域外的零售烟花爆竹的经营者,应持安全生产监管部门的批准文件,到所在辖区的工商行政管理机关办理营业执照。在限制燃放区域内,春节期间零售烟花爆竹的经营者,应持《烟花爆竹零售许可证》,到所在辖区的工商行政管理机关办理临时营业执照。
  限制燃放区域内的零售烟花爆竹经营业户,在销售活动截止时仍有剩余烟花爆竹的,自销售截止之日起10日内,将剩余烟花爆竹送往原供货单位集中保管。
  第十八条 烟花爆竹生产企业,只准销售本厂的产品,不允许到外埠进货进行销售。烟花爆竹生产、经销企业日常安全监管工作,按照属地监管原则,一律由所在地区的安全生产监管部门负责。
  第十九条 烟花爆竹生产、销售企业有下列行为之一的,由安全生产监管部门暂扣或吊销其《安全生产许可证》或《烟花爆竹销售许可证》:
  (一)发生重大事故的;
  (二)不具备本规定的安全生产、经销条件的;
  (三)倒卖、出租、出借或以其他形式非法转让安全生产、经销许可证的。
  第二十条 对违反本规定的单位和个人,分别由有关执法部门根据各自的职责权限按以下规定进行处罚:
  (一)单位燃放烟花爆竹的,处2000元以上1万元以下的罚款;个人燃放烟花爆竹的处200元以上1000元以下罚款。
  (二)擅自从事烟花爆竹生产的,责令停止生产,没收违法所得,并处以10万元以上50万元以下罚款;造成重大事故或者其他严重后果,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  (三)擅自从事烟花爆竹销售批发、运输、储存的,除没收烟花爆竹外,没收其违法所得,并处2万元以上10万元以下的罚款;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十一条 当事人对处罚决定不服的,可按法律的规定申请行政复议或向法院提起诉讼。
  第二十二条 行政机关执法人员应当严格执行本规定,秉公执法,不徇私情。对于玩忽职守、徇私舞弊的,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十三条 本规定自2005年12月1日起施行。原《沈阳市烟花爆竹安全管理规定》(沈政令〔2002〕18号)同时废止。