如何执行抵押的房屋
【案情介绍】
2005年4月22月，钟某与刘某签订了《上海市房地产买卖合同》，刘某将上海市静安区的一套房屋（建筑面积：249.44m2）及四个车位出售给钟某，转让价格为580万元，钟某签约当天支付了174万元人民币。因该房屋原已抵押给中国工商银行，刘某始终不予清偿其抵押贷款，导致合同无法继续履行。钟某向上海仲裁委员会申请继续履行合同，后经调解解除合同，刘某偿还174万元及相关费用给钟某。刘某一直未履行还款义务，钟某于2006年1月向上海市静安区人民法院申请执行。
【案件分析】
现在向银行抵押的房屋越来越多，这些抵押的房屋是否可以查封、是否可以执行呢？这在实践中存在不同的理解，本人针对上述案例着重进行探讨。
一、钟某是否可以向法院申请查封刘某的房屋
答案是肯定的，《民事诉讼法》第92条的规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定。”在实践中，只要申请人提供担保，法院通常都会予以裁定保全。
二、钟某是否可以申请执行刘某的房屋
因为刘某的房屋抵押给了中国工商银行，而且每个月都按约还款，没有违约的情况，那么作为一般债权人的钟某是否可以向法院申请拍卖该房屋呢？
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条的规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”根据该规定，钟某完全有权要求拍卖或变卖该房屋。是否需要征得银行同意呢？法律没有规定，但必须通知抵押权人，因为《担保法》第49条得规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定：“ 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”本案中的房屋是否属于刘某生活所必需的居住房屋呢？笔者认为不是，根据案情调查知道：刘某并不居住在该房屋，该房屋是其弟弟与弟媳居住，刘某是香港人，但长期居住在上海，而且该房屋有249.44m2 且有4个车位，在上海也是豪华住宅，所以法院完全可以拍卖该房屋。
法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》拍卖刘某的房屋，所得价款先清偿银行的贷款，然后清偿钟某的债权。
（上海中汇律师事务所 奚正辉）
天津市招标投标条例
天津市人大常委会
天津市招标投标条例
2004年11月12日天津市第十四届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过
第一章 总 则
第一条 为了规范招标投标活动,保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量，根据《中华人民共和国招标投标法》和有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 在本市行政区域内从事招标投标活动和对招标投标活动进行监督管理，应当遵守《中华人民共和国招标投标法》和本条例。
政府采购中的货物和服务采购的招标投标活动，适用政府采购法律、法规的规定。
第三条 市发展和改革部门指导和协调全市招标投标工作，组织实施本条例。
建设、商务、工业、财政、水利、交通、信息产业等有关行政主管部门按照各自职责做好相关监督管理工作。
第四条 工程建设项目,包括勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，属于《中华人民共和国招标投标法》第三条规定范围的，必须进行招标。
第五条 政府及其有关部门选择下列项目的投资人、经营人或者承办人的，应当通过招标的方式确定；法律、行政法规规定可以采取拍卖等方式确定的，从其规定：
（一）土地、矿产等自然资源开发利用项目；
（二）供水、供气、供热、公共交通、污水和固体废物处理等政府特许经营项目；
（三）有限公共资源配置项目；
（四）政府投资或者融资项目；
（五）政府组织或者资助的重大科研项目。
第六条 医疗设备和药品的采购项目、住宅前期物业管理项目和市人民政府决定的其他必须招标的项目，必须进行招标。
第七条 市发展和改革部门会同有关行政主管部门，根据有关法律、法规和本市实际情况，制定本条例第四条、第五条和第六条所列项目的具体范围和规模标准，报市人民政府批准后施行。
第八条 必须招标的项目有下列情形之一的，经批准可以不招标：
（一）抢险救灾项目；
（二）采用特定专利或者专有技术而无法达到投标人法定人数要求的；
（三）涉及国家安全或者国家秘密的；
（四）法律、法规有其他规定的。
前款规定项目不招标，应当经项目审批或者核准、备案部门批准；属于本市重点项目的，应当经市人民政府批准。法律、法规对批准主体另有规定的，从其规定。
第二章 招标方式和组织形式
第九条 招标人招标可以采用公开招标方式，也可以采用邀请招标方式。但国家和本市规定必须采用公开招标方式的，招标人应当公开招标。
第十条 下列项目必须公开招标：
（一）全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或者占主导地位的；
（二）使用国家融资的；
（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的；
（四）本条例第五条和第六条所列项目；
（五）法律、法规、规章规定必须公开招标的其他项目。
第十一条 必须公开招标的项目因特殊原因不宜公开招标的，经项目审批或者核准、备案部门批准可以邀请招标。属于国家重点项目的，应当经国家发展和改革部门批准；属于本市重点项目的，应当经市人民政府批准。
第十二条 必须公开招标的，招标人应当在国家或者本市发展和改革部门指定的媒介上发布招标公告。
在两家以上媒介发布同一项目招标公告的，公告内容应当一致。
第十三条 必须招标的项目，招标人符合下列条件可以自行招标，并在招标前向有关行政监督部门备案：
（一）具有法人资格；
（二）具有与编制招标文件和组织评标活动相适应的专业人员；
（三）具备完善的招标、评标管理制度；
（四）法律、法规规定的其他条件。
第十四条 招标人委托招标的，应当委托具备法定资质条件的招标代理机构代理，并与其签订书面委托协议，明确双方的权利义务。
招标人不得对招标代理机构提出不符合招标投标法律、法规规定的要求,不得与招标代理机构相互串通损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。
第十五条 招标代理机构、有形市场等组织，应当遵循自愿平等的原则为招标投标活动提供服务，按照国家和本市的有关规定收费，不得强制招标投标人接受服务。
第三章 评标专家库和评标专家
第十六条 市人民政府依法建立跨行业、跨地区的综合性的市评标专家库，具体组建方案由市发展和改革部门会同有关部门制定，报市人民政府批准后实施。
有关部门、招标代理机构依据法律、行政法规和本条例的相关规定，也可以建立专业评标专家库。
第十七条 建立评标专家库应当符合下列条件：
（一）符合法定条件的评标专家人数不得少于五百人；
（二）专业分类合理并能够满足评标的基本要求；
（三）各专业分库的评标专家人数不得少于二十人；
（四）有满足随机抽取评标专家所需要的必要设施和条件；
（五）有专门负责日常维护和管理的人员。
第十八条 评标专家库的专家实行聘任制。
受聘评标专家应当符合下列条件：
（一）从事相关专业领域工作八年以上，具有高级职称或者具有同等专业水平；
（二）熟悉评标工作；
（三）熟悉与招标投标有关的法律、法规和政策；
（四）能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责；
（五）身体条件能够胜任评标工作。
第十九条 评标专家库应当建立受聘专家工作档案，对其参与评标的具体情况予以记载。
建立评标专家库的机构，应当定期对评标专家进行招标投标业务和法律知识培训，对不符合评标专家条件或者不能胜任评标工作的，可以解聘。
第二十条 评标专家在评标活动中，依法对投标文件独立进行评审，评审意见不受任何单位或者个人的干预；评标专家参加评标活动可以依法取得劳务报酬。
第二十一条 评标专家应当履行下列义务：
（一）客观、公正的评标；
（二）成为评标委员会成员后，对其身份和评标项目保密；
（三）在中标结果确定之前，不得与投标人及其利害关系人私下接触，不得收受财物或者其他好处；
（四）对提出的评审意见承担个人责任；
（五）对行政监督部门的监督、检查活动予以协助和配合。
第四章 招标投标程序
第二十二条 依法必须招标的项目，按照国家和本市规定需要履行相关审批或者核准、备案手续的，招标人应当按照项目审批或者核准、备案部门批准或者核准、备案的内容组织招标。
第二十三条 招标人发布招标公告或者发出招标邀请书，应当载明下列事项：
（一）招标人的名称和地址；
（二）招标项目范围、性质和数量；
（三）招标项目实施的地点和时间；
（四）获取招标文件的办法；
（五）法律、法规规定应当载明的其他事项。
第二十四条 招标人需要对潜在投标人进行资格预审的，应当在招标公告或者投标邀请书中载明预审条件、预审方法和获取预审文件的途径。
招标人不得通过资格预审限制、排斥潜在投标人。
资格预审后，招标人应当向接受预审的潜在投标人书面通知预审结果。符合预审条件的，招标人应当允许其参加投标。
第二十五条 招标文件应当包括以下内容：
（一）招标项目的范围、规模、资金落实情况、技术和质量要求等与招标项目有关的信息；
（二）对投标价格和计算方式的要求；
（三）对投标人进行资格审查的标准和投标人应当提供的证明文件；
（四）对投标文件的编制要求；
（五）对投标文件提交方式、地点和截止时间的要求；
（六）开标地点；
（七）评标的标准、办法和定标原则；
（八）合同订立方式和主要条款；
（九）法律、法规规定应当包括的其他内容。
招标人要求投标人提供投标保证金或者其他担保的，应当在招标文件中明确。
招标人向未中标的投标人提供编制投标文件经济补偿的，应当在招标文件中明确补偿的具体标准。
第二十六条 招标人依据法律、行政法规的规定，根据招标项目的特点和需要，有权自主确定投标人资格审查标准、评标标准、评标办法和定标原则等内容，任何组织和个人不得干涉。
第二十七条 禁止投标人有下列相互串通投标或者与招标人串通投标行为：
（一）投标人之间相互约定哄抬或者压低投标报价；
（二）投标人之间内定中标者，并以此为报价策略参加投标；
（三）与招标人在投标前商定投标报价；
（四）与招标人商定在投标文件上加注标记；
（五）其他串通投标行为。
第二十八条 招标人应当在评标前二十四小时内组建评标委员会，在评标前不得将评标内容通知评标委员会的评标专家。
招标人组织招标应当从依法组建的评标专家库中随机选定评标专家。必须公开招标的，招标人应当从市评标专家库中随机选定评标专家，有关行政监督部门应当现场监督。特殊招标项目可以由招标人直接确定评标专家。
第二十九条 评标委员会向招标人负责，在评标过程中独立评标，不受任何组织和个人的干预。
评标委员会成员具有同等表决权。
评标委员会对投标文件内容含义不明确的，有权要求投标人作必要的澄清或者说明。
第三十条 评标委员会成员有下列情形之一的，应当申请回避；未申请回避的，招标人或者行政监督部门发现后，应当立即停止其参与评标活动：
（一）是投标人的主要负责人或者亲属的；
（二）是招标项目行政监督部门的工作人员的；
（三）与投标人有经济利益等利害关系、可能影响评标活动公正性的；
（四）法律、法规、规章规定的其他应当回避的。
投标人发现评标委员会成员有前款规定情形的，可以向招标人或者行政监督部门提出回避要求。
第三十一条 有下列情形之一的，投标文件不得进入评标：
（一）未按照招标文件要求密封投标文件的；
（二）投标人未按照招标文件要求提供担保的；
（三）组成联合体投标未附联合体各方共同投标协议的；
（四）不符合招标文件其他要求的。
第三十二条 评标委员会应当在评标结束后向招标人提交书面评标报告，根据评标结果向招标人推荐不超过三名有排序的合格中标候选人。
第三十三条 招标人根据评标委员会的书面评标报告，参考推荐中标候选人的排序，按照招标文件规定的定标办法确定中标人。
招标人授权评标委员会直接确定中标人的，应当按照评标委员会的排序确定中标人。
全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目，招标人应当按照评标委员会推荐的中标候选人排序确定中标人。
第三十四条 必须招标的项目，招标人应当在确定中标人后的三日内，将中标结果和评标委员会成员名单在国家或者本市发展和改革部门指定的媒介上公示，公示期不得少于三日。
公示期内没有异议或者异议不成立的，招标人应当向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人，同时将投标保证金退还未中标的投标人。
第三十五条 必须招标的项目，招标人应当自确定中标人之日起十五日内，向有关行政监督部门报送招标投标书面报告，书面报告应当包括下列内容：
（一）招标文件和中标人投标文件；
（二）招标方式和组织形式等基本情况；
（三）投标人的资格审查情况；
（四）评标委员会的组成情况；
（五）评标报告；
（六）中标结果。
招标人应当将招标投标报告和相关资料进行妥善保管。
第五章 招标投标活动的监督
第三十六条 有关行政监督部门应当对招标人的招标活动、招标代理机构的代理行为和评标委员会的评标活动依法进行监督。
投标人和其他利害关系人认为招标投标活动违反法律、行政法规和本条例规定的，可以向招标人提出异议，也可以向行政监督部门投诉。
任何组织和个人对招标投标活动中的违法行为，可以向行政监督部门投诉或者举报，并提供相关的证据。
第三十七条 项目审批或者核准、备案部门对规避招标和违反批准或者核准、备案内容的招标违法行为实施监督，并受理相关投诉。
项目的行政主管部门根据其职责对招标投标活动中的其他违法行为实施监督，并受理相关投诉。
第三十八条 行政机关作为招标人进行招标活动，由上级行政机关或者监察机关实施监督。
第三十九条 招标项目审批部门应当将审批结果自批准之日起三日内抄送项目行政主管部门。
有关行政监督部门在监督过程中发现违反招标投标法律、法规规定的，应当及时通知项目审批或者核准、备案部门，由审批或者核准、备案部门依法暂停项目执行或者暂停资金拨付。
第四十条 市重大建设项目稽察特派员对市重大建设项目的招标投标活动实施监督检查。
第四十一条 行政监督部门应当向社会公开其受理投诉的渠道、范围和条件，并为投诉人保密。
行政监督部门接到投诉后，应当在三个工作日内告知投诉人是否受理；不受理的应当书面告知其不受理理由。超过三个工作日不告知的，视为受理。
第四十二条 行政监督部门应当自受理之日起三十日内，根据下列情况分别作出处理：
（一）投诉内容属实、确实存在违法行为的，依法对有关责任人作出处理决定并及时通知投诉人；
（二）经调查、核实不存在招标投标违法行为的，书面向投诉人说明调查结果。
在规定时间内不能作出处理的，行政监督部门应当向投诉人书面说明理由。
第四十三条 行政监督部门有权依法调取、查阅、复制相关文件和调查、核实相关情况，有关单位和人员应当予以配合。
第六章 法律责任
第四十四条 必须招标的项目有下列情形之一的，由行政监督部门责令招标人重新进行招标或者重新确定中标人；并可处五万元以上二十万元以下罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款百分之五以上百分之十以下的罚款：
（一）应当公开招标的项目，招标人未经批准擅自邀请招标的；
（二）邀请招标的投标人不符合条件要求的；
（三）投标人数量不符合法定要求的；
（四）应当按照中标候选人排序确定中标人而未按照排序确定的。
因重新进行招标或者重新确定中标人给投标人造成损失的，招标人应当承担赔偿责任。
合同已经部分履行重新进行招标或者重新确定中标人，对公共利益可能造成更大损害的，可以不责令招标人重新进行招标或者重新确定中标人，按照本条第一款规定从重处罚。
第四十五条 必须招标项目的招标人或者招标代理机构有下列行为之一的，行政监督部门予以警告，责令改正；拒不改正的，处五千元以上五万元以下罚款：
（一）不具备自行招标条件而自行招标的；
（二）不在指定媒介上发布招标公告的；
（三）同一招标项目的招标公告或者投标邀请书内容不一致的；
（四）评标委员会的组建不符合法定条件的；
（五）干预评标委员会评标的；
（六）对开标过程不记录的；
（七）应当报送招标投标报告而不报送的。
第四十六条 评标专家库管理机构有下列行为之一的，行政监督部门责令限期改正；逾期不改正的，责令解散评标专家库并向社会公告；有违法所得的，没收违法所得：
（一）建立评标专家库不符合规定条件的；
（二）受聘专家不符合法定条件的；
（三）对评聘过程和结果不进行书面记录并存档的；
（四）对受聘专家不进行必要培训的；
（五）不建立受聘专家个人工作档案的；
（六）违反程序和规则提供评标专家的；
（七）在评标前向投标人泄露选定的评标专家或者向选定的评标专家泄露评标项目的。
第四十七条 对招标投标活动负有行政监督职责的国家工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由监察部门和有关行政主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第四十八条 本条例自2005年2月1日起施行。
