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关于法院民事判决公信力问题的研究/崔海霞

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 06:45:01  浏览:9212   来源:法律资料网
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关于法院民事判决公信力问题的研究

崔海霞


[内容提要]本文主要分析了影响法院民事审判公信力的现状和原因,并就其原因探索了我们提高法院民事判决威信的根本途径和目前要采取的措施,笔者认为根本出路在于提高法官素质,措施目前主要是加强外部监督和改革民事判决书的写作模式。
关键词:民事审判、公信力、司法公正

 一、我国民事判决公信力的现状
随着我国市场经济的发展,经济纠纷日益增多。同时随着人民群众文化水平的不断提高,法律意识的不断增强,人们更多的把解决纠纷的目光投向法院,寻求法律救济。这都是法治进程中令人高兴的进步。但是近几年来政府威信,包括法院公信力的降低都为我们法院工作造成了一定的难度,提出了挑战,也造成了很不好的影响。主要表现在几方面:
一是人民群众不按法律的正常渠道去解决问题,当事人一旦不服判决就通过找关系、找市委领导、上访等非正当的渠道来解决本应该由法院通过法律程序解决的问题。上访事件频频发生。
二是对生效的判决怠于执行,造成了执行难的问题,当事人常常出现赢了官司输了钱的现象。这使得社会上对于打官司没有安全感,因为官司的输赢并不能最终保证自己的利益能够得到最终的保护。
 二、法院民事判决公信力不高的原因分析
 一是社会大环境的影响。政府一些缺乏诚信的做法让群众从整体上对各个政府机关产生排斥的心理,认为既然都是代表国家的政府机关,法院其诚信也好不到哪里去。近来连续曝光的西安宝马体彩事件就是一个鲜明的例子,这件事引发了有关部门对于公正部门的工作状况的教育整改的警惕性,然而政府机关的形象、公证行业的信誉,民众对于体彩事业的信心却不是短时间内可以挽回的。体彩管理部门、公正行业的威信力受到极大的挑战。对于政府机关而言,行政权力的基础是必须得到民众的认可,而得到民众的认可的一个重要的前提是必须具有公信力,民众相信政府所说的话、所做的事,所谓“观其言、察其行”,才有可能让渡自身部分的权利,服从政府的管理。如果公信力流失,民众对政府不再认同,政府就失去了其存在的合法性基础。对于依托市民社会而存在、并无国家力作后盾的社会团体,公信力更是其存在的第一要务,没有公信力的政府必然为市场而淘汰,为民众所抛弃。所以政府要从整体上提高自己的威信,只有建立诚信政府的大环境,司法的威信才能真正的树立,民众也才能真正从心理上相信法院判决的公正,继而自觉的执行法院的判决。
 二是我国现行的法治状况自身也存在不公正的基础。比如我国的司法机关是按照行政区域划对应设置,司法机关的经费由地方财政支出,人事由当地党委、人大任免,这不可避免地造成审判工作受制于地方党委及行政机关,为了保护本地区的利益,地方政府会影响审判工作,审判工作中会形成地方保护主义。又由于我国长期存在的“官本位”思想,一些地方和部门的长官意志还比较严重,很容易出现某个领导干预审判工作的情况,一些民事诉讼的当事人在诉讼中对法院的信任度不高,总是热衷于找领导解决问题,而一些领导往往不能正确认识党的领导作用,个人会插手处理此类问题,使法院在审判工作中受制于某些领导,出现个人干预审判的现象。又由于我国长期以来形成的保护国家利益而忽视个人利益的思路,在审判工作中片面保护与国家利益有关的国有企业、公有企业利益的思维仍未改变,在这些企业与公民发生纠纷时,没有将双方作为平等的主体对待,审判工作中侧重保护国家和集体的利益而损害公民的利益。凡此种种深层次制度上的原因也羁绊着我国的法治进程,深刻的影响着我国法院民事判决的公信力。
 三是法院审判理念存在问题。自上世纪八十年代末期开始,我国法院进行了民事、经济审判方式的司法改革,期间所设计的一些模式和规则为司法公正奠定了一定的基础。但是还存在着一些问题。首先是“程序公正”没有到位,无论是从思想还是从实践上,“程序公正”都没有得到应有的重视。人们对于诉讼程序的定位,经历了由程序工具主义理论到程序本位主义理论再到相对程序工具主义理论的过程。而对我国传统司法体制影响最为深远的,莫过于程序工具主义理论。这一理论把诉讼程序作为实体审判的工具,强调了诉讼程序对实体的有用性和诉讼程序的技术性,认为诉讼程序依赖于诉讼实体而存在。这一理论也在很长的时间内影响了司法界,最为直接的后果是“重实体轻程序”的观念深植于司法人员的头脑中,并且随着时间的推移,越来越深刻的阻碍着司法的进步。同样对程序的漠视也引发了社会对于法院判决的合理怀疑。由于程序的缺失,当事人、社会大众对案件缺乏必要的知情权。在一种类似于“暗箱操作”的情况下所做出的判决结果即使是绝对公正的,也是不能令人信服的。必须让法律程序的每一个环节都置身于社会公众的监督之下,并且诉讼程序的每个环节都要公开、公正、公平。只有这样充分的发挥诉讼程序自身所具有的价值美感,才能使当事人以及社会公众相信法律的公正、法院的公正、判决的公正。因为法律判决的结果是在他们的“注视”下产生的,每个人都最相信自己的眼睛。
 四是我国当前社会的法律职业道德和法律认知水平大大降低了法律的权威和法院的公信。首先,作为法律的执行者的法官群体的法律水平和道德水平在总体上有待于提高。有些法官业务知识匮乏,判案只是通过威吓当事人来达到息事宁人的目的,有的法官抵制不住当事人、律师的贿赂和拉拢枉法裁判。其次,律师群体业务开展的不规范,部分律师与法官的关系暧昧,不得不让对方的当事人产生合理的怀疑。甚至有的律师利用当事人对于法律的无知,故意做出一些损害当事人利益的法律建议,致使不知就里的当事人对于法院判决产生抵抗情绪,认为法律不公,判决不公。最后就是公众的文化水平和法律水平高低不一。一些群众只简单的认定自己的所认为的事实,全然不懂法律,不懂诉讼是需要证据支持的。笔者曾经看到过一个真实的事例:一个当事人所提供的证据是其表哥的证言,在法官问及时,他立即打电话给其表哥,在电话里问“表哥有这件事吧?有啊。好。”于是放下电话对法官说“我表哥说有这事。”暂且不说这个当事人的表哥证言的真实性和采信力,这个当事人对于法律证据的无知可见一斑。所以在一个对法律普遍的缺乏认知的社会使法院的判决有威信力,只有靠强硬的手段,而不是真正的以理服人。这种威信只能是公众对于强硬手段的恐惧,而不是真正意义上的信服。所以现在我们国家要达到真正的法治,提高人民的教育水平普及法律知识是最根本的。
五是我国目前的立法与实践也存在着矛盾和脱节的情况。法律的规定或滞后于现实的发展,或与现实的实际情况不符都会使判决有失公平。例如一个案子是这样的:某个村子的农民开垦了某个农场的一些荒地,把荒地变成了良田,但是几十年后,由于地价增长,农场想把改良后的土地的使用权收回,于是整个村子的村民群情激奋。因为我们国家没有规定占有时效,如果严格按照法律的规定,土地使用权应该由农场收回,但是村子的村民已经耕种了几十年,全村靠这片开垦的土地吃饭,一旦收回,整个村子的村民的生计将成问题。按照公平的原则,村民的应该继续耕种这片土地。一边是法律,一边是人情。选择了法律将背弃人情。法官面临艰难的选择。如果我们像国外的立法一样规定了占有时效的话,那么这个问题就不难解决了。还有一些案子例如企业改制过程中出现的企业职工的买断、下岗等问题也是目前比较棘手的问题。法律没有明确规定这些案子最终由法院解决。法院为了不牵扯大规模的利益纷争,于是这种案子一般采取不予受理或者裁定驳回起诉的办法处理。这种做法虽然可以让纠纷游离于法院之外,但是当事人却怨声载道,有状告无门之感,认为法院不能打官司,是摆设,自己的理由没有地方可说,没有讲理的地方。这种法律上的漏洞使法院可以消极的对待一些棘手的案子,这时虽然法院没有具体审理案子,但是同样会降低法院的权威,让公众对于法院很失望。笔者认为法院应该成为公民权利保护的最后一道屏障。法院应该把一些关系到人民群众切身利益的案子纳入自己的管辖范围。当然法院的这种对权利的保障也有待于法律的理顺。比如农村新生儿分地的问题,法院如果判决新生儿取得土地,但是按照《土地承包法》的规定土地不到承包期结束不能从村民手中要回来,这就给法院的判决执行带来困难,要维护当事人的权益判决,但是客观上不能执行,这同样有损于法院权威。
六是诉讼成本也大大的限制了人民群众对于法院判决的公信。诉讼成本对于一般的老百姓来讲是一个很大的负担。比如某村的农民因为土地承包的问题与镇政府打官司。来回的路费、律师费还有耽误农活的损失使他们叫苦连天。他们自己的财力无法与政府对抗。因此这种力量的悬殊造成了当事人心理上对最后判决的公正的不信赖。
七是一些程序技术上的问题也影响了法院民事判决的公信力。例如民事证据制度的建构。随着我国法治建设的不断推进和完善,进行证据立法已日益成为法学界和司法界的共识。最高人民法院在总结司法实践经验的基础上,制定了《关于民事诉讼证据的若干规定》,以司法解释的形式确立了证据规则,为解决当前审判实务中对民事诉讼证据的举证、质证、认证等提供了规范的依据,也为以后以
立法的形式设置我国的民事证据制度奠定了基础。然而,构筑我国民事证据制度必须面临一个前提问题是在法官认定案件事实的过程中,究竟应该多设置一些证据规则,以限制法官的自由裁量权还是少设置一些证据规则,让法官根据良知、理性去判断证据的证明力。也就是对民事证据立法中证据制度的选择问题,是建立法定证据制度,还是建立自由心证的证据制度,还是采取这两种制度的结合。由于我国民事审判活动一贯实行的是“实事求是”的证据制度,它要求审判员在审理案件的过程中,坚持从实际出发、注重调查研究、查明案件的真相。这造成了民事证据制度的不健全和不完善,甚至出现严重的偏差,致使在民事方面存在比较突出的问题。其中一个比较突出的问题是法官的威信、公信力不高,公众对其做出的自由判断始终有一种不信任感。这也致使上诉增加,申诉、抗诉不断。因此在以后的立法中怎样把握法定证据制度和自由心证制度的关系问题,还是我们立法界和司法界结合我国国情要探索的问题。
八是司法鉴定的公信也影响着法院的判决。随着科学技术的进步,越来越多的法官和当事人将司法鉴定作为查清案件事实,认定案件性质的依据。司法鉴定对于保证办案质量、避免冤假错案有着十分重要的作用。然而由于目前我国司法鉴定实践中存在的一些问题,致使鉴定结论的科学性、客观性、公正性受到了一定程度的影响,这不仅增加了办案的难度,干扰了司法活动的正常进行,而且使司法鉴定结论的公信力受到严重的影响,造成了不良的社会影响。有的法官或者是鉴定机构甚至把司法鉴定当成是佐证自己判决的工具,根据自己的“愿望”随意的取舍。当事人也可以根据自己的“需要”随意的选择鉴定机关和鉴定人。这些都为当事人不服法院的判决提起上诉和申诉埋下了隐患。我国司法鉴定的制度有待于完善。
九是法院民事判决书存在问题,如果法院的民事判决的实体结果是正确的,但是裁判说理不充分,证据认定过程过于武断、简单,当事人和社会公众看了判决书如坠雾里,不知所云。那么看都看不懂,更别说相信判决的公正和可信了。但是我们也容易进入另一种误区,裁判文书拖沓冗长,认为判决书越长越好,往往十几页、几十页,看得人头晕眼花。这样的判决书说具有说服力也是牵强的,当事人、公众对此的信服力也不会强。
综上笔者分析的民事判决缺乏公信力的众多原因,并不能囊括民事审判中存在的所有问题。归根结底这些原因都是一个司法公正的问题。 司法公正包含了实体公正和程序公正这两个方面。这些原因分属于实体方面与程序方面的问题。
三、增强我国法院民事判决公信力根本途径的探索
法院是民事司法的主体,要真正的克服我国法治的缺陷,树立法院判决的权威,做到司法公正,我国的学者和法官群体也在不断的摸索。大家比较一致的认为司法公正的关键是法官执法。就我国目前的状况我们法官的政治素质是比较好的,好多法官出身于军队专业干部,基本上能够做到廉洁奉公、秉公执法。但是也不排除个别法官的素质较低的问题。法院中还存在违法、违纪、违心的行为。
怎样确保法官的严肃执法呢?随着我国加入WTO在司法审判制度上如何吸收先进国家的法律制度出现了法律上的价值选择。大部分学者都认识到吸收先进国家的法律制度的必要性。但是应如何把握“度”的问题呢?笔者坚决的反对那种全面的移植的观点。西方的法律制度并不是尽善尽美的,事实上,他们也在不断的完善自己。我们应该看到任何一个国家的司法制度都是该国文化的组成部分,体现了该国家特有的社会形态、政治经济制度、司法观念等,这就要求我们在吸收西方的法律制度的时候,要从本土的客观情况出发,选择性的吸收适合我国国情的制度内容,在吸收西方的法律制度的时候,要全面的考虑其内在的价值和其配套的制度环境。西方的三权分立模式与中国的共产党领导的政治体制在本质上有很大的区别,西方国家法院地位和法官职业的崇高与尊贵,目前在我国并不适用。所以我们树立法院权威,剔除司法腐败,纠正法官的过错在我国需要有我们自己的思路和措施。既然内部的质的发展是不以人的意志为转移的,需要长久的努力和多种条件的积累,那么我们就从外部着手,加强监督,用外部的压力迫使公正与效率的产生。当然这种外部的监督并不等于随意的党政干扰。
四、提高我国民事公信力的对策和措施
针对以上笔者分析的原因和实现司法公正道路的探索我们可以发现要在我国达到法治状态,法院在社会生活中起到其应有的作用,让老百姓真正的相信法律,相信法院的判决,一切的社会纠纷都置于法律的控制之下,并不是一件轻而易举的事情。它需要各方面的配套制度的改革发展,它更需要社会政治、经济、文化的全面发展。
现在笔者仅就影响我国法院民事判决法院存在的问题做出几点建议,希望在徇序渐进中逐步的提高法院民事判决的公信力,做到公开、公正、公平。
(一)民事程序方面的改进
我们要完善我们的监督机制,尤其是检察院和媒体的监督。
1、完善检察院的法律监督
如何完善民事审判法律监督应考虑两个方面的因素,首先是要实现法律监督的目的,人民检察院的职能之一是监督人民法院民事审判活动是否合法,只要人民检察院的目的是为了保护国家利益或民事主体合法权益不受侵犯,维护法律的正确实施,就不应该限制监督方式,即可用多种方式履行法律监督职能,否则人民检察院的监督机制仍会处于不健全的状态。其次是要适合民事诉讼的特点,一般情况下民事诉讼因当事人的起诉而引起,但是在有些情况下,一些危害国家利益的行为没有被提起诉讼,难于实现国家对民事关系的干预,又因在一般的情况下,人民检察院不参加诉讼,无法了解审判活动的过程,实际上无法监督审判活动。甚至有时候片面的听取一方当事人的一家之言来提起抗诉。例如一个案子就是这样,一个被电击去双手的残疾人与造成其损害的当地供电局对簿公堂。终审比较公正的判决供电局赔偿这位残疾人60多万元,但是供电局却多方活动促使检察院提起公诉,于是再审判决供电局只赔偿残疾人10多万元,造成这位残疾人生活困难,怨声载道,四处上访。这个案件似乎很不可思议,检察机关代表一个强大的企业向一个失去双手的残疾人主张权利。一个残疾人除了要对抗强大的企业外,还要对抗强大的国家机关。试想这样的判决怎么令人信服,这样的判决在社会上又有怎样的威信力。因此法律应该具体的规定检察院的监督方式,具体包括五种:提起诉讼或支持起诉、参加诉讼、提起抗诉、纠正违法和检察建议。
(1)提起诉讼或支持公诉
提起诉讼是指检察机关认为民事行为人的行为违反了法律的规定,侵害了国家的利益,应当承担民事责任,经查明事实清楚、证据确凿之后,向人民法院起诉要求追究其民事责任的活动。
支持起诉是指公民、法人或其它组织的合法权益受到侵害,当事人没有能力提起诉讼或起诉受到阻碍时,人民检察院查明事实后,支持当事人向人民法院提起诉讼的活动。
(2)参加诉讼
检察机关参加民事诉讼是指人民检察院参加到已经提起诉讼的民事案件中去,对人民法院的审判活动和当事人及其诉讼参与人的诉讼活动是否合法实行监督。具体检察机关参加什么案件或参加哪一类案件的诉讼,均应由检察机关根据具体的案件的性质、情节、社会影响以及维护法律的需要做出决定。
(3)提起抗诉
提起抗诉是指人民检察院认为人民法院所做出的民事判决和裁定,在认定事实上有错误或者适用法律上有错误,或者由于违反诉讼程序而影响判决裁定的正确性,根据一定的程序提请人民法院予以纠正。我国现行的民事诉讼法已经对这种监督形式做了规定,但是规定的不够具体,建议将抗诉的程序规定的更具体、更容易操作。
(4)纠正违法
纠正违法是指检察机关在法律监督活动中,依照法定的程序监察和纠正审判活动中的违法行为和措施的一种监督形式。这种监督形式主要是针对审判活动中人民法院的违法行为和违法措施而采取的。可以用口头、书面的形式。在立法上赋予检察机关纠正违法的监督权力,使检察机关对民事审判的监督更及时、更具体,有利于及时纠正人民法院诉讼程序上的违法行为。
(5)检察建议
检察建议是指人民检察院在履行法律职责过程中对人民法院提出的有关纠正错案、改进工作、完善制度等方面的意见、建议和措施。对于人民法院不采纳人民检察院的检察建议而人民法院的审判活动确有错误的,仍可采取纠正违法的方式向人民法院纠正。
通过以上规定的检察院的监督方式,使人民检察院的监督更完善。再从立法上规定人民检察院的实施监督措施的具体程序,比如确认人民检察院的调查取证权、举证权、调卷权等,就使法律监督更具有操作性。法律监督落到实处,我国的司法公正就更有保证,我国的司法判决将更有威信力。
2、进一步完善媒体监督
有这样一句法律格言:“正义不仅应得到实现,而且应以看得见的方式加以实现。”这说的是司法审判中实体正义与程序正义的关系。其实媒体报道与司法公正的关系也正如格言所述:如果说司法是让正义得以实现的话,媒体对司法活动的报道则是让社会看见正义的实现。同时媒体对司法活动的报道不仅仅是简单地报道司法裁判的结果,而且也往往通过自己的信息传递功能和评价功能对正义予以伸张和诉说,并推动正义的实现。司法裁判与媒体报道是两类不同的社会评价,前者缘于制度设计的要求,后者则缘于言论自由的人权。司法独立是现代法治国家对司法权力配置及运行的基本要求,其目的是实现司法公正。媒体对司法活动的报道有助于实现司法公正,防止司法独立走向司法专横。司法可以强制当事人履行判决结果,但是不能限制当事人及其他民众通过媒体对其公正性表示质疑。对媒体报道反映的当事人和其他公众的言论观点,任何人
都可以不赞同,但必须尊重和捍卫他人说话的权利。在我国,随着市场经济的发展,公民的人权意识在增强,媒体报道备受人们的关注。一些冤假错案往往是通过媒体曝光,进而引起有关部门包括法院的重视而得以解决的。这也是很多这类电视节目报纸受到欢迎的原因。
媒体报道具有强大的引导和评价功能,因此很多人也害怕媒体报道一旦放开,会形成“媒体审判”,法官将会被媒体所控制,失去其独立性。首先,法官可能受到媒体的误导而做出错误的判决。其次,法官可能受到媒体报道形成的舆论压力,而不能坚持自己对案件事实和法律的认识,违心地做出判决,尤其是媒体在我国长期以来被视为党和政府的喉舌,媒体的报道被视为党委和政府的声音的情况下,媒体的报道往往令法官、法院面临较大的压力。再次
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中华人民共和国政府和科威特国政府关于中国派遣医疗队赴科威特工作的年度议定书

中国政府 科威特国政府


中华人民共和国政府和科威特国政府关于中国派遣医疗队赴科威特工作的年度议定书


(签订日期1985年1月28日 生效日期1985年1月1日)
  中华人民共和国政府和科威特国政府为了继续发展两国卫生事业的友好合作关系,应科威特国政府(以下简称科方)邀请,中华人民共和国政府(以下简称中方)派遣中国医疗队赴科威特工作。
  在协商和交换意见以后,双方同意订立如下条款:

  第一条 派遣中国医疗队到科威特国
  根据该协议书中方应承担下述内容:
  1.向科威特派遣中国医疗队,其成员为七名医生、一名翻译、一名厨师。
  2.医疗队全体成员应按照该议定书的规定以及将来协商一致的内容在科威特国工作。

  第二条 中国医疗队的义务与任务
  中国医疗队在科威特国执行下述任务:
  1.主要用针灸、中药和按摩为病人治病,允许中国医疗队采用中西医结合的办法治病。
  2.中国医疗队举办针灸和中草药训练班,科方卫生部为训练班选拔人员。为办好训练班,中国医疗队提供必要的工具、标本和图片。
  3.中国医疗队应尊重科威特国家的现行法律、规章与制度以及科威特人民的风俗习惯。

  第三条 科方提供的方便条件
  为中国医疗队进行工作,科方应承担下述义务:
  1.关于医疗队的工作地点,科方确定中国医疗队的工作地点在苏来比哈特医院或在其他合适的地方。中国医疗队工作所在的医院应提供足够的方便条件,以保证其更好地完成任务。
  2.关于药品、器械和医疗设备,科方应满足中国医疗队进行工作所需要的医疗设备器械和药品。中国医疗队在工作中所需要的中成药和针灸器械,如科方没有时,由中方负责进口,其价款由科方支付。
  3.关于海关优惠与运输,中国医疗队负责进口到港的药品、医疗设备、器械和必要的生活用品,由科方负责办理海关手续、领取和运输,并支付科国内的税收和费用。

  第四条 中国医疗队的权力
  中国医疗队员在科国居住期间,科方应免除他们有关工作方面的直接税收,科方应承担下述任务:
  1.关于旅费,科方负担中国医疗队员赴科国工作以及每年一次休假的往返飞机票和旅费。
  2.关于居住费,科方负担中国医疗队员在科国工作期间的居住费,其中包括住房、伙食,以及水电费、交通费、医疗费和办公费。
  3.关于月工资,科方每月付给中国医疗队每个成员350KD(三百五十科威特第纳尔)。
  4.关于休假,科方给予中国医疗队成员假期如下:
  A.每工作十一个月享有一个月的休假,工资照付,如果医生因工作需要不能休假者,则需加付一月工资,即一年未休假者付给十三个月工资。
  B.科威特政府规定的假日。
  C.双方同意的中国假日。
  D.如果医生未休假,有权让妻子来科威特探亲,为此科方应提供来科威特的往返旅费。中国医生自己负责安排妻子的住处和其他一切费用。

  第五条 雇用中国护士
  1.科方同意中国医疗队聘请中国护士来帮助中国医疗队做护理和医疗工作,这在本议定书规定的范围之内,条件如下:
  A.须在科方预先审查中国护士的资历和必要的工作经验并同意之后,方可聘请。
  B.只聘请两名中国护士着手工作。以后通过双方协商,科方同意后可以增加护士。
  C.护士工作期限为一年,经科方同意后可以变更,按照本议定书的规定,护士的工作期限与中国医疗队的工作期限一致。
  D.护士工资每月为一百八十科威特第纳尔,此外提供住房、伙食、交通工具和来科威特的往返旅游等机票。
  2.护士享有一切优惠待遇,同时承担本议定书所规定的义务。
  3.如果科方认为有必要时,中国医疗队可以聘请一名女厨师为护士们服务,工资待遇与护士相同。

  第六条 本议定书如果在执行中发生异议,应由双方协商解决。

  第七条 执行与更新
  1.本议定书有效期为一年,从一九八五年一月一日起至一九八五年十二月三十一日止。
  2.本议定书规定的工作期限如有变更,须在本议定书结束至少一个月以前经双方协商确定。
  本议定书在科威特国签订,共两份,每份都用阿拉伯文和中文写成,双方各持一份,两种文本具有同等效力。

  中华人民共和国代表         科威特国政府代表
  中国驻科威特大使馆           卫生部次长
   经 济 参 赞
    曹 贯 林          纳依尔·艾哈迈德·奈吉布
    (签字)               (签字)

                          1985年1月28日

昆明市城市房地产交易管理条例

云南省昆明市人大常委会


昆明市城市房地产交易管理条例

(2006年10月27日昆明市第十二届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2006年11月30日云南省第十届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准)


第一章 总 则


第一条 为加强城市房地产交易管理,维护房地产交易秩序,保障交易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《云南省城市房地产开发交易管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于昆明城市规划区国有土地范围内的房地产转让、抵押、租赁和中介服务活动。

昆明城市规划区外国有土地范围内的房地产转让、抵押、租赁和中介服务活动,参照本条例执行。

第三条 市房产行政主管部门和国土资源行政主管部门按照各自职责,管理除东川区外的市辖区范围内的房地产交易。

各县(市)、东川区房产行政主管部门和国土资源行政主管部门管理本行政区域内的房地产交易,并接受上级行政主管部门的监督指导。

发展和改革、公安、规划、建设、城管、工商、税务等行政管理部门按照各自职责,协助做好房地产交易的相关工作。

第四条 房地产权利人应当遵守房地产交易的法律、法规,依法纳税和办理有关手续。房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

第二章 房地产转让

第五条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

房地产转让时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

第六条 以出让方式取得土地使用权的,在其土地使用权出让年限内的房地产可以转让。

土地使用权转让时,其土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第七条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按规定办理土地出让手续,缴纳有关税费后,方可转让。

第八条 下列房地产不得转让:

(一)未取得权属证书的;

(二)被依法收回土地使用权的;

(三)属城市规划拆迁冻结通知书时效范围的;

(四)被依法限制房地产权利的;

(五)未经共有人书面同意转让的共有房地产;

(六)未通知抵押权人和抵押内容未告知受让人的抵押期间的房地产;

(七)权属有争议的;

(八)法律、法规规定不得转让的。

第九条 已购公有住房和经济适用住房的交易按国家的相关政策规定执行。

第十条 下列行为视同房地产转让:

(一)以房地产作价出资、入股的;

(二)一方依法提供土地使用权,另一方或者多方提供资金合作开发房地产,并以房屋产权分成的;

(三)企业被收购、兼并、分离时,房地产转移给新的权利人的;

(四)以房地产作价清偿债务的;

(五)企业之间或者其他组织之间进行房地产转移的。

第十一条 下列行为不属于房地产转让:

(一)共有人之间对共有房地产权进行分割的;

(二)国家机关、财政全额拨款的事业单位不改变原土地使用用途,相互之间或者与其非营利性下属机构之间进行房地产行政调拨的;

(三)依法继承的房地产。

第十二条 在同一房地产出售时,当事人在同等条件下按下列顺序依次享有优先购买权:

(一)房地产共有人;

(二)房地产承租人;

(三)其他依法享有优先购买权人。

第十三条 房地产转让时,当事人应当依法订立书面合同,使用房地产有关行政主管部门规范的合同示范文本,并自合同签订之日起30日内到房产行政主管部门和国土资源行政主管部门办理房产转让合同登记备案和土地使用权转让手续,缴纳相关税费。

有户口登记的住宅应当办理原住户的户口迁移手续,并在合同文本中明确约定。

房产行政主管部门对符合条件的,自受理之日起20个工作日内核发房屋所有权证。

国土资源行政主管部门对符合条件的,自受理之日起15个工作日内办理完毕转让登记手续。

第十四条 房地产转让的成交价格明显低于市场价的,由房产行政主管部门、国土资源行政主管部门委托具备合法资质的房产、土地评估机构对该房地产依法进行价格评估,并按评估价计征有关税费。

第十五条 商品房预售实行许可制度。凡在昆明市除东川区外的市辖区范围内进行商品房预售的房地产开发企业,应当向市房产行政主管部门申请预售许可,取得商品房预售许可证。在上述范围以外进行商品房预售的房地产开发企业,应当向当地县级房产行政主管部门申请预售许可,取得商品房预售许可证。

房地产开发企业申办商品房预售许可证,应当具备以下条件:

(一)取得营业执照和资质证书;

(二)取得国有土地使用权证;

(三)持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑施工许可证,已签订工程施工合同;

(四)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金(不含地价款和土地开发投入)达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(五)已拟定商品房预售方案;

(六)提交的材料真实、合法、有效。

第十六条 房产行政主管部门应当在受理商品房预售申请之日起5个工作日内作出答复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证并向社会公告;不同意预售的,应当说明理由。

第十七条 房地产开发企业取得商品房预售许可证后,应当在规定时限内开始销售商品房,并按国家规定到商品房所在地的国土资源行政主管部门备案。

房地产开发企业取得商品房预售许可证方可发布商品房销售广告,并在广告显著位置载明商品房预售许可证证号和发证机关。广告和销售活动内容应当真实、准确,不得有误导、欺骗行为。对商品房销售广告和宣传资料中明示的事项,购房人有权要求房地产开发企业在销售合同中载明。

第十八条 房地产开发企业预售商品房时,应当向购房人出示商品房预售许可证。

房地产中介服务机构受委托代理销(预)售商品房的,应当取得房地产开发企业的委托书。代理销(预)售商品房时,应当向购房人出示营业执照、资质证书和委托书等证明文件。

未取得商品房预售许可证的,房地产开发企业不得预售商品房,也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。

房地产开发企业预售商品房所得款项,应当按规定或者合同约定用于该项目的工程建设。

第十九条 房地产开发企业取得商品房预售许可证销售商品房时,向购房人收取定金的,应当签订协议。

第二十条 房地产项目应当按照建设工程规划许可证规定的建设位置、建设规模和附图、附件要求开发经营。新建居住区配套基础设施和配套公共建筑应当与住宅建设项目统一规划设计,同步配套建设,同时验收,同时交付使用。

第二十一条 房地产项目竣工后,应当经规划行政主管部门验收合格,报建设行政主管部门备案并完善相关手续,方可交付使用。

房地产开发企业向购房人交付商品住宅时,应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,按住宅质量保证书承担保修责任,并负责办理房屋所有权证和国有土地使用权证。

第三章 房地产抵押

第二十二条 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

房地产抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。

第二十三条 房地产抵押,应当凭合法的房屋所有权证、国有土地使用权证分别办理,抵押人和抵押权人应当依法签订规范的书面抵押合同,并自合同签订之日起30日内,到房产行政主管部门和国土资源行政主管部门办理抵押登记手续。

第二十四条 办理抵押登记应当提交下列材料:

(一)抵押当事人有效的身份证明或者法人资格证明;

(二)抵押合同;

(三)房屋所有权证、国有土地使用权证或者抵押房地产的合法权属证明材料;

(四)可以证明抵押房地产价值的有效资料;

(五)共有的房屋所有权抵押的,应当出具共有人同意抵押的书面文件。

第二十五条 办理抵押登记应当遵守下列时限:

(一)房产行政主管部门对符合条件的,自受理之日起5个工作日内办理完毕抵押登记手续,并核发房屋他项权证;

(二)国土资源行政主管部门对符合条件的,自受理之日起10个工作日内办理完毕抵押登记手续。

第二十六条 下列房地产不得抵押:

(一)已办理土地使用权抵押登记,在抵押期间的房产;

(二)已办理房产所有权抵押登记,在抵押期间的土地;

(三)法律、法规规定不得抵押的其他房地产。

第二十七条 在抵押期间抵押权发生变更或者抵押关系终止时,抵押当事人应当自变更或者终止之日起30日内,到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。

房产行政主管部门对符合条件的,自受理之日起5个工作日内办理完毕变更和注销登记手续。

国土资源行政主管部门对符合条件的,自受理之日起10个工作日内办理完毕变更和注销登记手续。

第四章 房地产租赁

第二十八条 房地产租赁,是指房地产权利人作为出租人将其房地产权出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

第二十九条 以出让方式取得土地使用权的,应当按出让合同约定的期限和条件投资开发后,方可出租。

第三十条 以划拨方式取得土地使用权的,应当按规定办理土地批租手续,领取土地他项权证后,方可出租。

第三十一条 依法取得所有权的房屋可以出租;委托代管的房屋经房屋所有权人书面同意,可以出租。

第三十二条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。

第三十三条 住宅租赁应当遵守下列规定:

(一)签订书面租赁合同;

(二)遵守城市规划管理法律、法规,保障住宅结构安全;

(三)遵守国家公共安全和治安管理法律、法规;

(四)缴纳有关税费。

第三十四条 非住宅租赁应当遵守下列规定:

(一 )签订书面租赁合同;

(二)依法从事生产、经营活动;

(三)遵守城市规划管理法律、法规,依法拆改、扩建房屋;

(四)遵守国家公共安全和治安管理法律、法规;

(五)缴纳有关税费。

第三十五条 房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任、应当遵守的相关规定等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产行政主管部门登记备案。

第三十六条 房地产权利人办理租赁登记备案时应当提交下列文件和资料:

(一)书面租赁合同;

(二)房屋所有权证;

(三)国有土地使用权证或者土地他项权证;

(四)当事人的有效身份证明;

(五)法律、法规、规章规定的其他证明文件及资料。

出租共有房屋时,还应当提交共有人同意出租的书面证明;转租房屋的还应当提交原租赁合同及房屋所有权人同意转租的书面证明;出租代管房屋的,还应当提交委托代管人授权出租的书面证明。

第三十七条 房屋出租人和承租人不得有下列行为:

(一)擅自改变房屋结构和使用性质;

(二)违反城市规划,擅自拆改、扩建房屋;

(三)从事非法生产、经营活动;

(四)进行吸毒贩毒、聚众赌博、卖淫嫖娼等违法犯罪活动;

(五)法律、法规禁止的其他行为。

第三十八条 有下列情形之一的房地产不得出租:

(一)未依法取得房屋所有权证、国有土地使用权证或者不能证明其产权来源合法有效的;

(二)房地产权属有争议或者受到限制的;

(三)共有房地产未取得共有人书面同意的;

(四)擅自改变房屋结构或者增加房屋面积的;

(五)房地产权已设定抵押但未通知抵押权人的;

(六)经房屋安全鉴定部门鉴定为危房的;

(七)法律、法规禁止出租的。

第五章 房地产中介服务

第三十九条 房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。

房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经营活动。

房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。

房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

第四十条 房地产咨询机构、房地产经纪机构的资质证书,由房产行政主管部门按照国家和省的规定颁发。

设立房地产价格评估机构应当经房产行政主管部门审核。

取得资质证书的单位应当到核发资质证书的房产行政主管部门进行资质年检。

第四十一条 房地产中介服务机构应当具备下列条件:

(一)有规范的名称、组织机构;

(二)有固定的服务场所;

(三)有规定数量的资金和相应专业技术人员。

房地产中介服务机构的从业人员应当取得执业资格证书或者岗位合格证书。

第四十二条 房地产中介服务机构取得营业执照并办理税务登记后,30日内到房产行政主管部门申请办理资质证书。

房产行政主管部门对符合条件的,自受理之日起5个工作日内核发资质证书。

第四十三条 房地产中介服务机构及其人员应当遵循公正合理、诚实守信的原则,不得有下列行为:

(一)允许他人以自己的名义从事房地产中介业务;

(二)索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物,或者利用工作之便牟取不正当的利益;

(三)与一方当事人串通损害另一方当事人利益;

(四)提供虚假信息,进行虚假评估;

(五)法律、法规禁止的其他行为。

第四十四条 在房地产交易中,涉及到土地使用权处置的,应当进行地价评估,并按规定的审批权限,报国土资源行政主管部门备案。

地价评估应当由国家和省确认的具有评估资质的机构进行。

第六章 法律责任

第四十五条 违反本条例第八条(一)、(二)、(四)、(八)项规定的,由房产行政主管部门、国土资源行政主管部门没收非法转让所得,并对转让人处以转让价款2%的罚款。

第四十六条 房地产开发企业未取得商品房预售许可证非法或者变相预售商品房的,由房产行政主管部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

未取得商品房预售许可证发布商品房销售广告或者未按规定发布商品房销售广告的,由工商行政主管部门依法查处。

第四十七条 违反本条例第二十九条的,由国土资源行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处违法所得50%以下的罚款。

第四十八条 以划拨方式取得土地使用权的单位、个人,未按规定办理相关手续,擅自转让、抵押、租赁房地产的,由县级以上国土资源行政主管部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,并处违法所得50%以下的罚款。

第四十九条 违反本条例,有下列行为之一的,由房产行政主管部门、国土资源行政主管部门对责任者给予行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)伪造、涂改、转让、出借、出租商品房预售许可证的,责令限期改正,没收违法所得,并处违法所得1%以上3%以下的罚款;逾期不改正的,注销商品房预售许可证;

(二)伪造、涂改房屋他项权证、土地他项权证的,有违法所得的,没收其违法所得;情节严重的,处以1000元以上2万元以下的罚款;

(三)未按期办理房地产转让审批或者合同登记备案的,责令限期补办。逾期不补办的,按转让价款的1%处以罚款;

(四)未按期办理房地产抵押合同登记、抵押权变更或者注销登记的,责令限期补办,逾期不补办的,按抵押房地产价值的1%处以罚款;

(五)未按期办理房地产租赁合同登记备案的,责令限期补办,逾期不补办的,处以2000元以上5000元以下的罚款。

第五十条 房地产开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料,骗取商品房预售许可证的,由房产行政主管部门责令停止预售、注销商品房预售许可证,并处3万元罚款。

第五十一条 房地产中介服务机构及其人员未取得房地产中介服务机构资质证书、执业资格证书、岗位合格证书,擅自从事房地产中介服务业务,或者违反本条例第四十三条规定的,由房产行政主管部门、国土资源行政主管部门责令限期改正。逾期不改正的,对责任人处以1000元以上3000元以下罚款,对责任单位处以1万元以上3万元以下罚款。有违法所得的,没收违法所得。

在房地产中介服务活动中,给当事人造成经济损失的,由中介服务机构及责任人承担赔偿责任。

第五十二条 以出让方式取得土地使用权的单位、个人转让房地产时未按规定办理土地转让和变更登记的,由县级以上国土资源行政主管部门责令限期办理。

第五十三条 对个人罚款超过2000元、对单位罚款超过3万元、注销商品房预售许可证的,房产行政主管部门在作出行政处罚决定前,应当告知当事人有要求举行听证的权利。

第五十四条 房产行政主管部门、国土资源行政主管部门工作人员不履行或者不正确履行职责,违反本条例的规定和时限办理登记备案、办证等相关业务的,追究责任人的行政过错责任;在工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由所在单位或者上级主管部门给予行政处分;给当事人造成经济损失的,依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第五十五条 本条例所称的除东川区外的市辖区,是指五华区、盘龙区、官渡区、西山区和依法撤县(市)改区的范围。

第五十六条 本条例所称的配套基础设施,是指居住区内的道路、公交、燃气、供水、排水、环卫、绿化、电力、路灯、有线电视网络等设施;配套公共建筑是指教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、行政管理、商业服务等设施。

第五十七条 本条例自2007年1月1日起施行。1999年9月23日昆明市第十届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过,1999年11月26日云南省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《昆明市城市房地产交易管理条例》和2004年9月25日昆明市第十一届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过,2005年3月25日云南省第十届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准的《昆明市城市房地产交易管理条例(修正案)》同时废止。