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国家税务总局


国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知

国家税务总局
2001-12-20
国税发[2001]142


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，广东、海南省地方税务局，深圳市地方税务局：

为加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称税法）的有关规定，现就外商投资企业和外国企业（以下简称企业）从事房地产开发经营业务有关所得税管理问题，通知如下：
　　一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：
　　应纳税额=应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税
　　二、企业预售房地产的，其取得的预收款，应按《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）的规定，预征企业所得税。
　　三、企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。
　　四、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：
（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。
（二）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。
（三）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。
（四）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。
五、企业销售房地产所发生相成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：
可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积
可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。
七、企业以租赁方式取得房租收入，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。
企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。
八、境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。
上述包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按照《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）的规定执行。
九、凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用（包括中方以土地使用作为投资的费用）后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。
十、本办法自发文之日起执行。此前已经销售房地产但未汇算的企业，按本通知进行汇算。

二OO一年十二月二十日
辽宁省大连市人民政府


大连市中外合资经营企业劳动管理实施细则
大连市人民政府


第一章 总则
第一条 为了认真贯彻执行《中华人民共和国中外合资经营企业法》和国务院颁布的《中外合资经营企业劳动管理规定》，加强对中外合资经营企业的劳动管理，特制定本实施细则。
第二条 凡经批准在大连市辖区内兴办的中外合资经营企业（简称合营企业），其职工招聘和辞退、工资和保险福利、劳动保护和安全监察等，均按本实施细则进行管理。
第三条 市劳动局是市人民政府对合营企业进行劳动管理的职能部门，要依照我国的有关政策、法规，帮助合营企业认真做好劳动管理工作。

第二章 职工招聘和辞退
第四条 合营企业经董事会决定的劳动计划，须报企业主管部门和市劳动部门备案，专项纳入国家计划。
第五条 合营企业招聘职工，须经市劳动、人事部门审查同意，可由企业主管部门、劳动人事部门推荐，或由合营企业实行公开招聘。招收新职工，由合营企业持审批、花名册和录用人员的户口簿、毕业证书、劳动手册及有关证明材料，到市劳动部门办理录用手续；聘用本市在职职工
，须经职工所在单位和合营企业主管部门同意，到市劳动部门办理手续；招聘外地工程技术、经营管理、特殊技能人员，须经市劳动、人事部门批准。
第六条 合营企业招聘职工，要按规定同本企业工会集体签订或同职工个人签订劳动合同，报企业主管部门和市劳动部门备案。合同内容包括任务、期限、工资、劳保福利、安全、奖惩及双方应履行的其他权利、义务等。
第七条 合营企业对招聘的职工，要注意加强教育培训工作，积极帮助他们提高思想、技术、业务水平。职工教育培训经费，由合营企业按照财政部门的有关规定执行。
第八条 合营企业辞退职工，须报市劳动部门备案。由于企业的原因需辞退的，企业应提前一个月通知企业工会和职工本人，并按职工剩余合同期应得工资（按辞退前三 个月平均月工资计算，下同）的百分之五十赔偿经济损失；由于职工本人的原因辞退、辞职的（含被企业除名、开
除），应向合营企业赔偿剩余合同期应得工资百分之五十的经济损失；职工因参军、外迁等正当理由辞职的，企业应予支持。企业除名、开除职工，须听取企业工会意见和本人申辩，然后由正、副总经理作出决定。
第九条 合营企业对劳动合同期内因病住院和因工负伤正在治疗的职工，以及对怀孕六个月以上和休产假的女工，不得辞退。

第三章 工资和保险福利
第十条 合营企业应按在册职工数（含临时工）支付工资和劳动保险、福利费用以及国家对职工的各项补贴，并计入成本。
第十一条 合营企业职工的工资水平，由合营各方根据行业、工种和企业效益等情况协商议定，并应随着生产、效益、物价、消费水平的发展逐年递增。合营企业中担任正副总经理、正副总工程师、正副总会计师、审计师等高级管理人员职务的中方职工，其工资待遇应与外方高级管理
人员同工同酬。
第十二条 合营企业的中方职工实得工资，由市劳动部门核定。一般职工可高于同行业条件相近的国营企业职工平均工资的百分之二十至五十；高级管理人员可高于同行业条件相近的国营企业经理（厂长）平均工资的百分之五十至一百五十。合营企业支付给中的工资与职工实得工资的
差额，留给合营企业的中方使用；高级管理人员工资的差额，应按一定比例缴财政部门。
第十三条 合营企业职工的工资标准、工资形式和奖励、津贴制度等，由董事会讨论决定。职工离开合营企业后，按所到单位的工资、奖励、津贴制度执行。合营企业在实行本企业工资等级标准时，应保留职工原来国家规定的工资等级标准，作为离开合营企业后确定有关待遇的依据。


第十四条 合营企业对作出优异成绩的职工，应给予表彰和物质奖励；对作出突出贡献的职工，应授予荣誉称号和给予晋级、晋职。
第十五条 合营企业从税后利润中提取的奖励和集体福利基金，必须用于职工的奖励和集体福利，不得挪做他用。其提取比例由董事会决定。奖励和集体福利基金中用于奖励职工的部分，须报市劳动部门审核。
第十六条 合营企业职工的劳动保险和福利待遇，按照国家对国营企业的有关规定执行。合营企业认为有不适用的，可以提出意见，由市劳动部门与市财政部门、市总工会协商后批准执行。
第十七条 合营企业要从支付职工工资之月起，按月工资总额的百分之二十五提取劳动保险统筹基金，于当月开资后一周内上缴市劳动保险公司，以保证职工退休后能够得到国家规定的退休待遇。
第十八条 合营企业对劳动合同期满或合同期内因企业原因辞退的职工，须按在本企业工作年限发给辞退补助费，每满一年发给一个月的企业平均工资；十年以上的，从第十一年起，一年发给一个半月的企业平均工资。辞退补助费和赔偿的辞退经济损失，原属固定职工的，交给合营企
业主管部门，用于职工等待安排工作期间的工资；原属非固定职工的，交市劳动服务公司，用于职工待业期间的生活补助。
第十九条 合营企业职工因工死亡、因工致残完全或大部分丧失劳动能力的，企业应按一人不少于一万五千元的补偿费，支付给合营企业中方，以便按国家有关规定做好善后处理工作。
第二十条 合营企业应按中方职工人数，按照同行业国营企业职工平均工资的百分之八十至八十五，向财政部门缴纳国家对职工的各项补贴；合营企业职工住房有困难的，由财政部门从中核返百分之二十至三十给合营企业中方，用于建造住房。
第二十一条 中方人员受委托代表外方投资者在合营企业中任职的，可以享受中方职工的工资、保险、福利等待遇，也可以参照雇用外方人员的有关待遇执行。

第四章 劳动保护和安全监察
第二十二条 合营企业要认真执行我国政府的劳动安全法规，建立健全管理制度，落实劳动保护措施，改善劳动条件，努力搞好安全、文明生产。劳动保护用品在不低于同行业国营企业标准的前提下，由合营企业确定，报主管部门备案。劳动保护措施经费，参照国家的有关规定办理。


第二十三条 合营企业应执行我国国营企业的工时制度和休假制度，原则上不搞加班加点，如确需加班加点的，每天不得超过两小时，连续不得超过三天，并要支付加班加点费。
第二十四条 合营企业发生职工因工伤亡、严重职业中毒、职业伤害事故时，须按照国家的有关规定及时报告企业主管部门、市总工会和市劳动部门，并接受这些部门对事故的调查处理。
第二十五条 合营企业设计、制造、引进、安装、使用、检验、修理、改造锅炉和压力容器，均须报市劳动部门审查，办理登记发证手续。

第五章 附则
第二十六条 合营企业外籍职工的雇用、解雇、辞职、报酬、福利和社会保险等事项，要在雇用合同中加以规定。
第二十七条 合营企业发生的劳动争议，经争议双方协商不能解决的，可向市劳动部门申请仲裁。不服仲裁的，可向人民法院诉讼。
第二十八条 中外合作经营企业和华侨、港澳、台湾同胞投资在我市兴办的合资经营、合作经营企业的劳动管理，可参照本实施细则办理。
第二十九条 本实施细则，自公布之日起施行，由市劳动局负责解释和组织实施。
第三十条 本实施细则，如有与上级规定相抵触的，按上级规定执行。




1986年5月8日