贵州省房地产开发经营管理暂行办法
贵州省人民政府
贵州省房地产开发经营管理暂行办法
贵州省人民政府令第4号
第一章 总则
第一条 为加快房地产业的发展，加强房地产开发经营管理，保障房地产开发经营中各方当事人的合法权益，根据有关法律、法规和政策，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产开发经营是指：土地的有偿、有期限出让，依法取得国有土地使用权后所进行的土地及地上建筑物的转让、出租、抵押，公用基础设施建设和房屋销售等活动。
第三条 城镇国有土地使用权的出让，由县级以上人民政府代表国家依法行使出让权，以规划前提，统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让。
房地产开发应坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
第四条 国内外的公司、企业、其他经济组织和个人，均可依法在我省行政区域内取得国有土地使用权，进行房地开发、经营，其合法权益受法律保护。
第五条 国有土地使用权的出让由县级以上人民政府负责，土地行政主管部门具体实施。
国有土地使用权出让后的转让、出租、抵押及商品房开发经营的管理，由建设（房地产）行政主管部门会同有关部门具体实施。
第二章 国有土地使用权的转让、出租、抵押
第六条 土地使用权的出让采取协议、招标、拍卖等方式进行。由土地使用者与市、县人民政府土地行政主管部门签订合同，支付出让金，办理登记手续，领取土地使用证，取得土地使用权。
第七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定用途的，需经土地管理部门和城市规划部门批准，按规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
第八条 通过有偿出让取得土地使用权者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。
未按土地使用权出让合同规定的期限和项目总投资20％进行投资、开发土地的，土地使用权不得转让。
第九条 以行政划拨取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的单位和个人进行房地产开发经营的，应当按规定向当地市、县人民政府土地管理部门签订土地使用出让合同，补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，方可转让、出租、抵押。
第十条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
第十一条 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的转让、出租、抵押、双方当事人应签订合同，并在20日内按国家规定到有关部门办理登记手续。
第十二条 因处分抵押财产取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的，应当到当地市、县土地管理和房地产管理部门办理过户登记手续。
抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记手续。
第十三条 土地使用期满，土地使用权由国家无偿收回，土地使用者应当交还土地使用证，由当地市、县土地管理部门注销其土地使用权登记手续，并予公告。
在收回土地使用权的同时，地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，由当地房产管理部门注销其所有权登记手续，并予公告。
第十四条 土地使用期满，土地使用者可以申请续期，续期的最高所限由市、县土地管理部门按有关规定核定。
申请续期的土地使用者，应当与市、县人民政府土地管理部门重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记手续。
第十五条 土地使用权出让期未满，国家因社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应补偿。
第十六条 土地使用权转让、出租、抵押中发生地增值的应按国家有关规定缴纳土地收益金（或土地增值费）。
第三章 房地产的开发经营
第十七条 鼓励以各种形式搞活房地产经营：
（一）实行房地产综合开发，大力发展商品房建设。
（二）开辟第三产业用房，房地产管理部门和房产所有权单位应在当地政府的统筹安排下，在符合城市规划的前提下，有计划地把临街、繁华地段的房屋和场地改造为营业性用房、用地。
（三）房地产企业可开展房地产吞吐业务；接受单位和个人的委托开展多种形式的房地产信托代管业务；开展代建、代营及有偿维修养护等服务活动。
（四）利用现有房地产资源，开展横向经济联合或合股经营。
第十八条 房地产开发项目必须由有相应资质等级证书的房地产开发公司承担。
第十九条 国内外的公司、企业、其他经济组织和个人，从事房地产开发经营的，必须按规定申办房地产开发公司（包括专营、兼营和单项开发，下同）。
申办房地产开发公司的，必须持主管部门的批准文件和银行验资证明，经有相应审批权限的建设行政主管部门进行资质审定，发给资质等级证书，凭证到工商行政管理机关登记注册，办理有关手续。
第二十条 各种所有制的房屋均可依法进行转让、买卖、租赁、抵押等。
第二十一条 买卖、转让、出租、抵押地上建筑物或附着物时，其土地使用权随之转让、出租、抵押，但地上建筑物及其他附着物作为动产转让、买卖、出租、抵押的除外。
第二十二条 各种所有制房产的转让、买卖、租赁、抵押等，国有土地使用权的转让、出租、抵押以及其他房地产流通过程中发生的经营活动，均须到当地房地产交易市场进行。交易双方按规定办理有关手续，签订并严格履行协议、合同。
第二十三条 市、县房地产交易管理部门可建立常设的房地产交易市场，提供合法的交易场所。市场主要功能是：
1.宣传房地产政策、法律、法规，提供咨询服务。
2.为交易当事人提供洽谈、协商的场所和展示行情、市场交易信息等各种服务。
3.为房地产交易中介服务单位和个人提供合法的经营窗口。
4.引导房地产经营单位进入市场。
5.为房地产抵押、拍卖、吞吐等房地产流通业务提供公开营业场所。
第二十四条 房地产交易市场的具体规则及房地产交易 管理手续费的收费标准由有关部门另行制定。
第二十五条 房地产交易价格根据不同的交易对象，实行指令性价格、指导性价格、市场调节价格。各类价格的计价原则和标准，由县以上人民政府物价部门会同房地产管理等有关部门制定，报当地人民政府批准实施。
第二十六条 商品房可以预售，预售房产必须具备下列条件：
1.房产经营者持有《建设工程规划许可证》和经过出让取得的《国有土地使用证》。
2.除土地使用权出让金外，实际投资已达该建设项目总投资的20％以上。
3.工程施工进度和竣工交付日期已确定。
4.预售计划和对象符合规定。
5.已落实预售款收取和使用的监督方案。
预售商品房的出售方和购买方应依法签订商品房购销合同，并严格履行。处理商品房购销合同纠纷，适用《经济合同法》的基本原则和有关规定。
第二十七条 允许外商以独资、中外合资、中外合作等形式开发经营房地产。
外商投资开发经营房地产，依照我国和我省有关法律、法规及政策，享受优惠待遇。
第二十八条 设立开发经营房地产外商投资企业，须按外商投资企业办理审批手续。
设立开发经营房地产的外商投资企业，应持批准的项目建议书、可行性报告、章程和企业技术资质证明，报有审批权的建设行政主管部门审定企业技术资质等级。
第四章 责任与处罚
第二十九条 违反本办法，侵犯土地所有权或使用权的，由县以上土地管理部门责令其停止侵犯，赔偿损失。被侵权人也可以直接向人民法院起诉。
第三十条 不按土地出让合同规定的期限投资建设的，应收取土地闲置费，闲置2年以上者，由原批准土地使用权的机关无偿收回土地使用权。
第三十一条 未按本办法取得资质合格证进行房地产开发和经营或未办理登记手续，擅自转让、出租、抵押土地使用权的，其有关协议、合同无效，分别由县级以上建设行政主管部门和土地管理部门没收其非法收入，并可根据情节处以罚款。由此造成经济损失的，依法追究直接责任人或单位主管人员的经济责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十二条 城市规划和有关房地产开发经营行政管理部门的工作人员失职、渎职，或利用职务便利弄虚作假、徇私舞弊、敲诈勒索的，视情节轻重，依法给予行政、经济处罚；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
第五章 附则
第三十三条 各县、市人民政府和省人民政府有关工作部门可根据本办法制定实施细则。
第三十四条 本办法自发布之日起施行。
贵州省人民政府
深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则
广东省深圳市人民政府
深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则
深圳市人民政府令第５２号
《（深圳经济特区住宅区物业管理条例）实施细则》已经市政府二届三十五次常务会议审议通过现予发布自发布之日起施行
市长李子彬
一九九六年九月二十日
《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则
第一章 总则
第一条根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十一条规定制定本细则
第二条《条例》所称物业管理是指对住宅区各类房屋及相配套公用设施设备公共场地和住宅区绿化环境卫生公共秩序等项目进行维护修缮和整治使之保持正常状态行为
《条例》第二十七条所称专营公司是指接受物业管理公司委托承担住宅区机电设施清洁卫生园林绿化维修工程保安服务等专项维修养护管理业务机构
第三条《条例》所称入住是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续视为入住
《条例》第十二条所称一户一票是指一套单元式住宅为一户享有一票表决权
第四条开发建设单位管委会物业管理公司及专营公司应当依照《条例》和本细则规定承担管理维修养护与整治责任保障房屋安全使用维护物业正常使用
业主承租人和其他非业主使用人以及施工单位在对物业进行使用维修养护装修改造施工安装时应遵守《条例》和业主公约规定文明居住文明施工爱护物业
第五条住宅区管理处负责对住宅区物业实施具体管理在经济上实行独立核算
住宅区管理处主任任职条件由市住宅主管部门确定
第六条市住宅主管部门建立物业管理资质等级核准登记制度对符合规定条件行业管理公司分别颁发甲乙丙级《物业管理资质证书》
未取得《物业管理资质证书》不得从事住宅区物业管理业务
第二章 业主大会及管委会
第七条区住宅管理部门在住宅区已交付使用且入住率达到《条例》规定条件六个月内应会同开发建设单位或其委托物业管理公司召集第一次业主大会
第八条第一次业主大会召集人须于召集会议前十四天将会议时间地点内容形式管委会委员候选人名单投票权数投票人权利和义务等书面送达每名业主
已入住业主应按《条例》和本细则规定出席业主大会并参加表决
业主可以一栋一个单元或一层楼宇为单位推选楼长或楼宇代表出席业主大会但须办理委托人代理手续明确代理事项和产权份额
第九条管委会委员实行差额选举
管委会委员候选人由业主大会召集人推荐十名以上有投票权业主联名也可推荐候选人
第十条管委会日常事务由执行秘书负责处理
设有专职管委会主任只能聘请一名执行秘书未设有专职管委会主任管委会可根据实际情况临时聘请人员承担管委会一次性工作
管委会聘请执行秘书和其他人员均应签订聘任合同
第十一条专职管委会主任执行秘书津贴数额由业主大会确定其他聘请人员临时一次性津贴由管委会确定
津贴可从管理服务费中支出
第十二条管委会委员人数应为单数
管委会委员工作不认真负责或无正当理由连续三次不出席管委会会议或有违法违纪行为管委会可向业主大会建议罢免其委员职务
第十三条管委会不得从事以营利为目经营活动
第十四条业主大会可以对业主公约进行修改补充
经业主大会修改通过后业主公约对全体业主产生约束力业主无须另行签订
第十五条业主大会和管委会决定住宅区物业管理事项时应充分听取有关部门承租人或其他非业主使用人意见
业主大会或管委会作出委员或执行秘书罢免任免等重大决定时应当报请市住宅主管部门或区住宅管理部门派员出席并指导工作其决定应及时向全体业主和非业主使用人公告并报区住宅管理部门备案凡采用张榜公告形式每栋楼宇张榜不少于一处所有公告均应由管委会主任签字并加盖管委会公章发布
第三章 开发建设单位和物业管理公司
第十六条未经阶段验收合格住宅区开发建设单位不得交付给业主使用未经整体综合验收合格住宅区开发建设单位应按合同规定按期完成开发建设
第十七条开发建设单位依照《条例》自行对住宅区进行物业管理应依本细则规定申请取得《物业管理资质证书》
开发建设单位在其自行管理住宅区内应当设立住宅区管理处
住宅区管理处应当参加住宅区各项物业竣工验收
第十八条从住宅区开始入住至管委会成立前开发建设单位应向其委托物业管理公司或自行设立住宅区管理处提供下列资料
（一）《条例》第三十六条规定工程建设资料
（二）住宅区各类房屋清单
（三）出售房屋产权范围或成本核算清单
（四）住宅区公用设施设备及公共场地清单
（五）住宅区未完工房屋公用设施设备及公共场地竣工日期
（六）《条例》第四十七条规定商业用房及其他可以用于经营公用设施设备和场地清单
在管委会成立之日起两个月内前款资料应一并移交给管委会
第十九条住宅区移交时管委会及其聘请物业管理公司住宅区管理处应认真进行验收开发建设单位及其施工单位对管委会提出物业质量和设计问题以及其他遗留问题应及时解决
开发建设单位及其施工单位可以委托物业管理公司承担保修期内保修责任并将保修款移交给住宅区管理处按规定使用
由于开发建设单位租售原因造成空置房屋其管理服务费由开发建设单位承担
第二十条开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内按《条例》规定向管委会划拨住宅区公用设施专用基金并以多层住宅区总建筑面积千分之三高层住宅区或别墅区总建筑面积千分之二比例提供部分商业用房如有特殊情况可延迟移交商业用房但延迟期不得超过六个月
前款所称总建筑面积是指住宅区内各类房屋总建筑面积之和
《条例》实施前入住住宅区原来没有办公用房和商业用房应当按规划补建按规划不能补建由开发建设单位与管委会协商以其他方式等价补偿
第二十一条开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内按《条例》规定向管委会提供住宅区物业管理用房
物业管理用房计算公式为管理用房面积（平方米）＝人均管理用房规划指标×住宅区房屋总套数×户均人口数
前款有关测算系数以市政府有关部门最新公布数据为准
第二十二条开发建设单位向管委会划拨公用设施专用基金以及提供专用房屋房价与市场商品房之间差价均可列入开发成本
第二十三条取得甲乙丙级《物业管理资质证书》资格条件由市住宅主管部门制定并公布本细则施行之日前成立物业管理公司应在本细则施行之日起二个月内向市住宅主管部门申请相应《物业管理资质证书》本细则施行以后成立物业管理公司应自成立之日起三十日内向市住宅主管部门申请丙级《物业管理资质证书》
市住宅主管部门应自受理申请之日起三十个工作日内核准颁发不予核准应给予书面答复
市住宅主管部门应对物业管理公司实行年度检查凡年检不合格应予降级直至收回资质证书
第二十四条参加涉外住宅区别墅小区高层楼宇物业管理投标及管理业务应持有乙级以上《物业管理资质证书》
第二十五条物业管理公司可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担住宅区物业管理专项业务但不得将住宅区物业管理整体责任及利益转让给其他人或单位
第二十六条委托管理合同依法终止时管委会有权指定会计师事务所对物业管理公司在管理期间财务活动进行审计物业管理公司必须将住宅区全部管理档案文件记录和财务帐簿移交给管委会
市住宅主管部门和区住宅管理部门对前款审计和移交工作进行监督并可对有关争议事项作出决定
第二十七条市物价主管部门和市住宅主管部门可以按照微利原则共同制订物业管理公司利润率参照标准具体利润标准由管委会和物业管理公司根据物业管理公司资质证书等级及实际管理服务水平业主对物业管理服务实际需求及管理服务费收入状况协商确定
第四章 住宅区房屋及设施使用与管理
第二十八条住宅区专用房屋应按《条例》和本细则规定使用与经营不得转让或改变使用用途
物业管理用房中住宅区管理处使用部分由物业管理公司与管委会签订使用合同
部分商业用房由物业管理公司按委托管理合同以市场租金出租经营租金纳入管理服务费但从出租第一年开始每年应将租金３０％用于回收垫支购房公用设施专用基金并由物业管理公司每三个月向管委会结算移交一次划入公用设施专用基金专门帐户直至全部回收完毕
第二十九条凡经市政府规划部门批准为住宅区居民生活提供配套服务公用设施设备和场所（地）未经原规划部门批准一律不得挪作他用在《条例》施行前已擅自挪作他用应在一年内恢复原规划设计功能并移交给管委会依《条例》和本细则管理
前款有经营收入公用设施设备和场所（地）其经营收入应纳入管理服务费任何单位和个人不得占用或挪用
第三十条业主承租人和其他非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修不得改变房屋结构外貌和用途不得破坏房屋内设承重墙梁柱楼板阳台天台屋面及通道
第三十一条住宅区内车辆停放管理应接受市公安交通管理部门统一指导与监督
进入住宅区车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志场所装载易燃易爆剧毒或有污染物车辆不得进入住宅区停放
住宅区管理处应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系并按规定收取相应保管费或车位使用费
第三十二条物业管理公司及其下设住宅区管理处因维修养护或其他物业管理需要在合理时间内对住宅区物业进行巡视检查或施工时业主或非业主使用人应提供方便并不得无理拒绝或阻挠具体巡视检查或施工方式应在业主公约中写明或提前书面通知
第五章 住宅区维修养护范围与责任
第三十三条住宅区房屋本体自用部位及设施（以下简称自用部位）维修责任人为业主
自用部位是指户门以内毗连部位以外全部自用部位设施设备包括自用阳台门窗防盗网室内自用隔墙墙（板）面等
自用部位维修养护由业主实施并承担费用或委托物业管理公司组织实施
业主与非业主使用人之间维修养护责任依照法律和合同确定
第三十四条房屋本体共（公）用部位及设施（以下简称共用部位）维修责任人为房屋本体内全体业主
共用部位是指结构相连或具有共有共用性质部位设施和设备包括房屋承重结构部位（包括基础屋盖梁柱墙体等）抗震结构部位（包括构造柱梁墙等）外墙面楼梯间公共通道门厅屋面本体共用排烟道（管）电梯机电设备本体消防设施等
共用部位维修养护由物业管理公司组织实施其费用从住宅维修基金中支出
共用部位中不属全体各层所共同使用可上人屋面其维修养护费用由该使用层业主分担一半其余从住宅维修基金中支出为某些层或户所专用楼梯通道等由其专用业主按比例分担
第三十五条房屋毗连部位及设施（以下简称毗连部位）维修责任人为毗连业主
毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位部位设施和设备
毗连部位及设施维修养护由毗连业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施并按比例分担费用其中共有墙体按两侧均分后由每侧业主按比例分担共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责其结构部位由毗连层上下业主按比例分担
毗连部位维修责任人员有不参加共同维修养护其他方可自行
