合肥市人民政府关于修改《合肥市已购公有住房上市交易管理暂行办法》的决定
安徽省合肥市人民政府
合肥市人民政府关于修改《合肥市已购公有住房上市交易管理暂行办法》的决定
政府令〔2009〕143号
《合肥市人民政府关于修改〈合肥市已购公有住房上市交易管理暂行办法〉的决定》已经2009年1月12日市人民政府第26次常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。
市长
二○○九年一月十六日
合肥市人民政府关于修改《合肥市已购公有住房上市交易管理暂行办法》的决定
现决定对《合肥市已购公有住房上市交易管理暂行办法》作如下修改：
删除第十四条。
此外，对条文顺序作了相应调整。
本决定自公布之日起施行。
《合肥市已购公有住房上市交易管理暂行办法》根据本决定作相应修改，重新公布。
合肥市已购公有住房上市交易管理暂行办法
（1999年5月27日合肥市人民政府令第73号发布，根据2007年10月31日合肥市人民政府令第129号修改，根据2009年1月16日合肥市人民政府令第143号第二次修改）
第一章 总 则
第一条 为了搞活我市房地产市场，规范职工已购公有住房上市交易行为，推进住房商品化、社会化进程，根据省政府《安徽省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》和建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市市区（含开发区）职工按房改政策购买的公有住房以及职工享受国家优惠购买的经济适用房、安居房、解困房、集资建造的住房（以下统称已购公有住房）首次进入市场交易的，适用本办法。
第三条 已购公有住房上市交易应当遵循自愿、公平、合法的原则。
第四条 合肥市房地产管理局主管本市行政区域内已购公有住房上市交易管理工作。
国土资源、财政、地税、物价、工商等有关部门应当按照各自职责，配合房地产行政主管部门做好已购公有住房上市交易管理工作。
第二章 上市交易的一般规定
第五条 已购公有住房在取得房屋所有权及土地使用权证后，即允许其上市交易，但下列已购公有住房不得上市交易：
（一）机关办公区内、学校教学区内的住房；
（二）违反房改政策规定购买的住房或以低于房改政策规定的价格购买且未按照规定补足房价款的住房；
（三）住房面积超过省人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按规定退回或补足房价款及装修费用的住房；
（四）已确定属房屋拆迁范围内的住房；
（五）产权有争议的或者共有人不同意出售、未经抵押权人书面同意转让的住房；
（六）上市出售后形成新的住房困难的住房；
（七）擅自改变房屋使用性质的住房；
（八）其他依法不得上市交易的住房。
本条前款第（一）项规定的已购公有住房确需上市交易的，应当征得原产权单位的书面同意。原产权单位享有以同等条件优先购买、交换、租赁权利。
第六条 已购公有住房上市交易的，买卖当事人应当签订书面买卖合同，并向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，凭房屋所有权证书向国土资源管理部门申请办理土地使用权变更登记手续。
第七条 出售、出租以成本价购买的公有住房，在按本办法的规定缴纳有关税费后，所得售房款或者租金收入归职工个人所有。
第八条 职工以标准价购买的公有住房，在按房改政策规定补交成本价与标准价的差额过渡为成本价后出售、出租的，按本办法的规定缴纳有关税费后，出售、出租所得收益归职工个人所有。
第九条 出售、出租以标准价购买的公有住房，在按本办法规定缴纳有关税费后，所得售房款或租金收入由职工和原产权单位按各自的产权比例进行分配。原产权单位应得售房款和租金收入部分，由房地产行政主管部门代收并于30日内退给房屋产权单位。原产权单位撤销的，交市房改部门在市财政国库中心开设的售房款账户。
出售、出租以标准价购买的公有住房，应当出具原产权单位同意出售、出租的书面证明，并确定出售者和原产权单位各自的产权比例，在同等条件下，原产权单位有优先购买权或者租赁权。
第十条 职工以成本价购买的公有住房可以相互交换或者与私房、商品房交换，交换价值相等的，免征契税和土地收益。
职工以标准价购买的公有住房，在按房改政策规定补交成本价与标准价的差额及利息过渡为成本价后可按本条前款规定进行交换。职工购买公有住房时，与原产权单位另有约定的，按照约定办理。
第十一条 职工以成本价、标准价购买的公有住房可以依法设定抵押权，并依法到房地产行政主管部门办理抵押登记手续。
职工以标准价购买的公有住房设定抵押权时，应当出具原产权单位同意抵押的书面证明。
第十二条 已购公有住房上市交易后，原提取的住房维修资金转移至新房屋产权人名下，用于该房屋共用部位、共用设施设备的维修。
第三章 优惠政策
第十三条 职工出售、出租已购公有住房，除国家另有规定外，实行以下优惠政策：
（一）按安徽省财政厅、地方税务局、建设厅《关于个人所购公有住房上市交易税收问题的通知》（财税法字〔1998〕419号）和省地方税务局《转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（皖地税〔2006〕129号）的规定享受税收政策照顾；
（二）按照每平方米6元的标准缴纳交易手续费，买卖双方各半；
（三）出售方暂按成交价的1％向市人民政府缴纳土地收益；
（四）出租方按物价部门核定的标准缴纳租赁手续费。
第十四条 已购公有住房因城市建设需要拆迁的，在取得完全产权后，视同私房，按拆迁政策给予拆迁补偿和安置。
第十五条 已购公有住房上市交易过程中所涉及的各项税费，由市房地产行政主管部门在办理交易过户手续时代征代缴。
第四章 监督管理
第十六条 产权人出售已购公有住房，应当向办理交易手续的房地产交易管理部门如实申报成交价，不得隐瞒或作不实申报。
申报价格明显低于市场平均价格的，按市场价格或评估价格计征税费，高于市场平均价格的，按实际成交价计征税费。
第十七条 已购公有住房出售或者交换以后再次进入市场的，按照私房交易的有关规定办理。
已购公有住房上市交易后，除购房面积未达标准部分可以继续享受房改优惠政策外，本人及其配偶不得再按房改政策或者享受国家优惠政策购买公有住房。
第十八条 市房地产主管部门应当将已购公有住房上市交易的情况逐月抄送市国土资源管理部门。
第五章 法律责任
第十九条 违反本办法第五条的规定，将不准上市出售的已购公有住房上市交易的，由市房地产行政主管部门处以1万元以上3万元以下罚款。
第二十条 违反本办法第十七条第二款的规定，由市房地产行政主管部门责令退回所购房屋，不予办理产权登记手续，或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处1万元以上3万元以下罚款。
第二十一条 房地产行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿，由任免机关可或者行政监察机关给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第二十二条 市辖肥东、肥西、长丰三县的职工已购公有住房上市交易，经县人民政府决定，可参照本办法执行。
第二十三条 本办法自公布之日起施行。本市过去有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。
内容提要：公司资本制度是公司法当中重要的制度之一，公司资本无论对公司自身或他人均具有重要的意义。大陆法系国家及我国公司立法对公司资本均规定了最低限额。但公司资本的重要性并不意味着必须对公司资本作出最低限额之规定。该规定无论对公司的经营或是对债权人保护，并无太大的价值和意义。因此，《公司法》应当取消这一限定。
关 键 词： 公司资本 最低限额 取销
一 公司资本最低限额的设定目的及立法体例
公司资本，不同的资本制度，其含义各不相同。就我国《公司法》规定而言，是指由章程确定的在公司登记机关登记的全体股东实际缴纳的出资总额。我国实行严格的法定资本制，《公司法》针对不同类别、不同行业的公司，规定了公司资本最低限额，并且要求股东足额实缴，充分反映了我国《公司法》对公司资本价值的重视程度。
（一）公司资本最低限额的立法目的
1、为公司从事生产经营奠定良好的物质基础
公司资本是公司从事生产经营的物质基础。 公司是以营利为目的经济组织，这就决定了公司成立之后必须从事经营活动，否则，公司营利将无从谈起。而且我国《公司法》第225条、《公司登记管理条理》第62条规定，“公司成立后无正当理由超过6个月未开业的，或者开业后自行停业连续6个月以上的，由公司登记机关吊销其公司营业执照。”。从此规定可以看出，公司从事经营活动不但是其权利，在一定程度上还是其法律义务。
无论何种组织形式的公司，要从事生产经营活动，必须拥有与其所从事的行业以及规模相适应的自有资本。如果“身无分文”，试图“空手套白狼”，在完善的市场经济和完备的信用体制环境下将难以实现。因此，公司资本，与其说是法律上的要求，不如说是公司自身生产经营上的客观需求。
2、保护债权人，维护交易安全
根据公司制度基本原理，公司是独立的法人，公司的资产及其责任完全独立于股东，股东仅以出资额或持有的股份为限对公司承担责任，公司以现有资产为限对公司债权人承担责任。因此，公司的偿债能力直接取决于公司自身资产的多寡。而公司资本是公司资产的组成部分，因此也是公司对外承担责任的基础，尤其是公司成立之初，此意义更为突出。从理论上讲，公司资本越高，公司资产越雄厚，进而偿债能力越强，对债权人保护越有利。为使公司具有一定的偿债能力，尽可能地避免公司过分负债经营而丧失偿债能力，侵犯债权人的权益，法律规定公司资本最低限额，使公司成立之初就必须具备一定的自有资本，承担责任的能力达到一定程度，从而增强公司自身经营、抵御风险和偿债的能力。这样对保护债权人，维护交易安全，对整个市场秩序具有重要的意义。应当说这是规定公司资本最低限额的主要目的。
（二）公司资本最低限额立法体例
公司资本对债权人的保护乃至对整个社会经济的发展具有重要的意义，为了充分体现公司资本的重要价值，世界各国公司法对公司资本有着不同要求，形成了不同特色的资本制度，即法定资本制、授权资本制和折中资本制。出于不同的立法理念和不同的司法制度，作为公司资本制度内容之一的资本最低限额的规定，有两大立法例，即大陆法系和英美法系。
大陆法系国家的公司法大都采取法定资本制，并对公司资本最低限额作了明确规定，只是各国公司法的最低资本额限的宽严有所不同。出于同一立法目的，其立法的共性是：鉴于有限责任公司多为中小企业，一般对有限责任公司最低资本额的要求不高；而对具有资合性特点并可成为大企业形态的股份有限公司，公司最低资本额往往高于有限责任。如有限责任公司的最低限额，法国规定为5万法郎、德国为5万马克、日本300万日元。股份有限公司的最低资本额，法国规定发起设立为10万法郎、募集设立为50万法郎，日本为1000万日元。
我国公司立法受大陆法系的立法影响，对公司最低资本额亦作出了明确限定。我国《公司法》第23条规定：“有限责任公司的注册资本不得少于下列最低限额：（1） 以生产经营为主的公司人民币50万元；（2） 以商品批发为主的公司人民币50万元；（3） 以商业零售为主的公司人民币30万元；（4） 科技开发、咨询、服务性公司人民币10万元。”《公司法》第78条规定：“股份有限公司注册资本的最低限额为人民币1000万元。如注册资本的最低限额需高于上述所定限额的，由法律、法规另行规定。”
与采取法定资本制的大陆法系国家不同，英美法系国家对公司的最低资本额则要求不严，甚至法无明文。在20世纪70年代前，美国历史上各州公司法曾经普遍规定公司必须具有一定数额的资本方可开业。如果董事允许公司在不具备法定最低资本额的情况下开业，则要负个人责任。关于公司的最低资本额，一般为500至1000美元。到了20世纪70年代起，美国示范公司法及大多数州的公司法取消了这项规定，英国及我国香港特别行政区公司法也无最低资本额的规定。
二、资本最低限额的价值分析
公司资本对于公司经营，保护债权人，维护交易安全虽有一定的意义，但公司资本的意义和价值并不完全等同于法律规定资本最低限额的意义和价值，《公司法》是否必须规定公司资本的最低限额，笔者认为并不必然。
（一）最低限额对公司生产经营的价值分析
公司要从事经营活动，确需适当的资本作基础，否则，将无法从事经营活动。但法律强制规定公司资本的最低限额并无实际意义。
首先，最低限额标准缺乏客观依据。公司经营种类、规模等千差万别，法律所规定的公司资本最低限额忽略了不同行业、不同规模公司的实际需要。公司要从事经营活动，不同行业的公司所需资本相差甚远，即使是经营同类行业的公司，由于其规模大小不同，所需的公司资本也各不相同。同是以生产经营为主的有限责任公司，生产轿车类的公司与生产纽扣类的公司，所需资本可能相差很大；同样以商品零售为主的公司，其规模不同，所需资本同样有较大差别。公司资本最低限额之规定，没有充分考虑到到不同行业、不同规模的公司营业所需的资本额大不相同，一律规定同一个标准，显然不符合客观情况，如此作出的规定缺乏客观依据。
其次，最低限额给实践造成某些副面影响。由于法定资本的最低限额没有考虑到到不同行业、不同规模的公司营业实际所需资本额的不同，一律规定统一标准，给实践造成某些副面影响——对于实际所需资本远远高于法定限额的行业（公司）来说，即使法律不作此限制，公司欲从事正常的经营活动，必然自觉投入相应的资本，否则无法开业经营。以以生产经营为主的有限责任公司为例，《公司法》规定最低资本额为50万元，该限额对生产轿车行业的公司来说明显远远不够，换句话说，股东实际投入的自有资本必定大大高于此限额。相反，对于实际所需资本低于法定限额的行业（或公司）来说，如对于生产规模不大的食品行业，或许10万元就足以。如此这样，实践中将可能出现三种情形：其一，如果“股东” 依法足额投入，以满足法定资本的最低限额要求，但实际上在一定时期内又不需要如此高的资本额，其后果无论是对公司还是对社会造成资本资源浪费，于“公”于“私”并无益处；其二，如果“股东”没有足额资本，将无法设立公司，其结果阻却了众多“经营者”进入市场，变相地限制了“股东”的投入，并最终影响整个社会经济的发展；其三，如果“股东”没有足额资本，但为了达到设立公司之目的，便采用虚假出资或抽逃出资的手段，骗取公司登记。目前我国公司中普遍存在的虚假出资现象，一定程度上与公司资本最低限额的较高要求及实缴制不无关系。英美法系国家之所以取消对公司资本最低限额的要求，基本上是基于此考虑，也就是认为这种规定没有考虑到不同公司开始营业所需的资本额是不同的，有的可能需要100万美元，有的则可能只需要100美元。如果不考虑实际情况，一律规定为1000美元是行不通的。
取消公司资本最低限额，股东设立公司时会否不投入自有资本或者投入极少自有资本，待公司成立后以公司的名义借款从事经营活动呢？这种情况从理论上是可能的，但笔者认为，我们不必为此担心。除了人情或行政干预因素或者第三人甘愿冒此风险而借给公司钱款外，没有那家银行或个人愿意借给一家没有任何还款能力和保障的公司。就我国银行贷款体制方面，银行对每一个借款人的每笔借款均要求有人的担保或物的担保或者二者同时并用。因此，公司自身没有任何资产及还款能力的公司将很难得到借款，也很难有人为其贷款提供担保，尤其随着信用制度的逐步建立和完善，全靠借款生存和发展显然是行不通的。一句话，“市场”会作出选择，“市场” 会对公司作出客观公正的评价。
（二）最低限额对保护债权人的价值分析
法律对公司资本最低限额作出规定的另一重要原因，是出于对债权人保护之目的。那么，法律不规定资本最低限额，债权人的债权就一定会因此受到侵害吗？回答应是否定的。
第一，公司资本与债务清偿无直接联系。股东与公司是两个各自独立的民事主体和责任主体。股东完成出资义务后，即完成了对公司的基本义务，股东对公司债权人不再负直接责任。而公司是以现有资产为限对公司的债务负责，不是以公司资本为限清偿公司的债务。换句话说，公司债务清偿能力的强弱，债权人的债权能否得到充分的保护，完全取决于公司的资产，而非公司资本，公司债务的清偿与公司资本之间并无直接关系。尽管公司资本是公司资产的组成部分，但公司资本并不表明公司的实有资产，更不能反映公司的偿债能力。
第二，公司资产，包括公司设立之初的资本，随着公司的经营，随时都发生着变化——增加或减少。我国《公司法》虽然坚持资本维持原则，如股东不得抽逃出资、公司向股东分红前必先弥补亏损以及提取税后利润的10％列入法定公积金等等，但由于缺乏资本充实的强制措施，因此，公司资产小于公司资本的情形既正常又普遍。公司一旦出现资不抵债，公司债权人的利益就会严重受损。从这个角度，公司资本对公司债权人是虚幻的，没有实际意义。能否保护债权人，并不取决于当初公司成立时的资本多少，公司资本的多少并不决定公司以后的偿债能力的强弱，最终起决定作用的是公司的资产，尤其是公司的净资产。有学者认为“公司资本是公司经营活动的信用担保基础”。 这种说法值得商榷。公司资本与公司资产无论是其含义还是在实践中的实际情形都相差甚远，“以章程中载明的资本额为公司信用的评估标准是不足信的” 。尽管我国《公司法》坚持“资本维持原则”，但直到目前，我国《公司法》及相关法规并没有完善的措施予以保障，该原则只是我们的良好愿望而已。
第三，认真总结分析以下我国《公司法》实施多年的实践经验，《公司法》不但规定了最低限额，而且与其他国家相比，规定了较高的最低限额。有学者计算，从我国国民平均收入水平与欧洲国家国民平均收入的差距及人民币与有关外汇的比价，我国法定最低公司资本额一般高出欧洲国家规定的最低资本额的10至20倍，有的甚至高达30倍。 但就债权人保护方面，公司资本所起的作用又有多大呢？相反，我国《中外合资经营企业法》、《外商独资企业法》等无注册资本最低限额之规定，但并未因此而造成社会公害。
第四，目前理论界一致认为我国公司资本最低限额门槛太高，普遍呼吁降低公司资本的最低限额。那么，一方面认为《公司法》目前规定的最低限额较高，但另一方面，实践证明并没有因为规定较高的最低限额而使债权人的权益得到充分的保护。如果再降低最低限额（如降到3万、五万元等），对保护债权人价值又将如何不言自明。
那么，为了给债权人以充分保护，是否再提高公司资本最低限额？这样显然行不通。首先，如果再提高公司资本最低限额，必定遭到一致反对，理由前已述之，另外也不符合公司制度的发展趋势。其次，公司资本的最低限额要提高到何种程度或标准才能足以保护债权人，恐怕很难定论。况且，并不是规定较高的最低资本限额就一定能够起到保护债权人的作用。实践中，许多公司的注册资本，不但达到了法定资本的最低限额，甚至远远超过法定资本的最低限额，但仍然不能清偿公司债务，债权人的权益因此而遭受侵害。因此，法律上规定资本最低限额以求给债权人一定的保护，并不现实。
三 结论 取消公司资本最低限额大势所趋
我国《公司法》起草制定之际，正处于改革开放初期，尤其是上个世纪80年代末90年代初，全民经商，出现了许多无人员、无资金、无场地的“皮包公司”。由于该类公司缺乏必要的经营资本，于是不讲信用，严重扰乱了经济秩序，破坏了我国当时本不成熟的市场秩序。基于这种客观背景，为规范经济秩序，充分保护债权人的权益，《公司法》采用了严格的资本制度，且规定了较高的公司资本最低额，在当时是必要的。但是，今天与10年前相比，我国的经济制度、市场形式已经发生了根大的变化，特别是人们对公司资本的观念发生了彻底改变，对公司资本和公司资产有了清晰的认识，无论是法律人士还是企业经营者不再盲目崇信公司资本，公司资本有了新的定位。公司资本被淡化已是世界各国公司资本制度的发展趋势，而且，我们也应当彻底改变将公司资本等同于公司资产的错误观念。
另外，随着公司资本观念的转变，股东的出资方式将随之多样化，如果将来《公司法》允许劳务、商誉、债权等等方式出资，公司资本的内含将发生根本性改变，换句话说，公司资本更加被虚化，随之，《公司法》再规定资本最低限额更无价值和意义可言。
基于上述分析，公司资本最低限额无论从公司生产经营角度，还是从保护债权人角度，已失去其理想中的价值和意义。因此，《公司法》取消公司资本最低限额之规定，应当是大势所趋，且并无不妥。需要说明的是，《公司法》取消公司资本最低限额之规定，不排除其他法律或行政法规对诸如金融等之类特殊公司的公司资本可以作出特别规定。
当然，在取消公司资本最低限额之规定，降低公司设立门槛的同时，必须建立和完善公司的相关法律制度，如建立公司法人资格否定制度、完善信用制度、公司解散清算制度等等，尤其是公司法人资格否定制度，对公司资本显著不足的公司，判令股东承担相应的责任，惟有这些制度的建立与完善才能充分保护债权人的权益，维护交易的安全和良好的市场秩序。
作 者： 王德山，男，63年12月生，汉族，法学硕士
首都经贸大学法学系副教授
地 址：北京朝阳区红庙 邮 编： 100026
