关于预购房屋再转让合同效力的思考
张延岭
本文所指预购房屋再转让，指预购人将购买的预售商品房在尚未取得权属证书之前，与买受人签订转让合同，待预购人取得房产证后再将该房转移过户于买受人。本文所要讨论的问题，主要为该预购房屋再转让合同究竟有效抑或无效。下面就该问题谈谈本人的几点拙见，以求教于各位业界同仁。
一、对《城市房地产管理法》第三十七条和第四十五规定的理解。
探讨预购房屋再转让合同究竟有效抑或无效，必须首先提到我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，该条内容为：“第三十七条 ：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
目前多数观点根据该条规定认为，在“未依法登记领取权属证书”之前，预购人将其购买的房屋再行转让，违背了该条强制性法律规定，其所签预购房屋再转让合同应为无效。
本人持不同意见，认为预购房屋再转让合同应为有效。首先我认为必须弄清该第三十七条规定中该“转让”概念的含义，虽然该条规定“下列房地产，不得转让”，但该法第三十六条又规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此，“房地产转让”应包括签订合同、付款、交付房屋、过户转移等系列行为，所谓“不得转让”应指上述系列行为的不能彻底完成，即使签订了合同，也不能办理过户转移，也不能发生所有权转移的效力，即合同履行不能，但不能据此认为禁止签订转让“未依法登记领取权属证书”房屋的转让合同或所签合同应为无效。值得注意的是，该类合同中，双方对“尚未登记领取权属证书”是明知的，而且往往约定了出卖人尽快办理房产证然后逐步过户到买受人名下等有关内容。因此，从合同内容看，它是一个对双方系列行为进行约束的合同，当事双方对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的，如果轻易认定合同无效，其关于出卖人尽快办理房产证的约定岂不亦为无效？如此势必违背了合同的意思自治原则！此外，实践中，该观点也助长了出卖人常常以合同无效为由进行反悔的行为。
另外，也有人将该类合同折衷理解为付生效条件的合同，即当出卖人取得自己的产权证时，该再转让合同始生效，当出卖人故意不办理产权证而阻止条件生效时，应视为合同已经生效。该观点从实践中来讲，不失为一种解决上述问题的折衷办法。本文对此不作具体分析。
不得不提到《城市房地产管理法》第四十五条：“ 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。” 从此条的立法含义可以看出，预售商品房再行转让应该是允许的，否则，应直接明令禁止。其实，《城市房地产管理法》（草案）中曾明文规定禁止预售房再转让，但该法正式颁布时，却又改写为上述第45条规定，由此也可看出我国法律对预售房再转让予以认可的基本精神。
目前，某些人为了合理解决上述实践问题，在坚持认为转让尚未登记领取权属证书之房屋的合同应为无效的基础上，认为《城市房地产管理法》第四十五条规定实际指预售合同债权或债务的转让。本人认为，关于合同债权债务的转让，合同法或民法通则均有明确规定，作为商品房预售合同债权与债务的转让，其并无特别例外之处，无需在《城市房地产管理法》中另行规定。另外，合同债权债务的转让，属于特定的法律概念，如果该《城市房地产管理法》第四十五条规定包含此含义，应直接引用该法律概念，但该条款恰恰叙述的是“预售商品房的再行转让”，而非预售合同的转让。此外，债权的转让，应通知债务人，债权债务的转让，应取得合同另一方的同意，而实践中预购房屋再转让合同的当事人仅有二方，并无预售人，而且预购房屋再转让合同一般约定了出卖人尽快办理房产证然后逐步过户到买受人名下等内容。因此，个人认为，预售房屋再转让与预售合同债权债务转让是不同的法律概念和法律事实，将“预售房屋再转让”理解为“债权债务转让说”实际是对现实生活的曲意回避和对当事人合意的严重违背。
二、对预购房屋再转让合同效力的法理分析
本人认为，预购房屋再转让合同无效说，没有严格区分物权变动的原因与结果，未能对合同的效力与合同的履行进行区别。转让合同是房屋所有权发生变动的原因，房屋产权能否发生变动则属于所有权变动的结果。就合同的时间程序而言，可分为合同的成立、生效、合同的履行以及合同的消灭等阶段。转让尚未取得权属证书的房屋，仅对房屋产权能否顺利发生转移，即对合同的履行有所影响，但不能决定合同是否有效。合同的效力仅仅取决于当事人的意思是否真实以及是否满足法定的无效原因。预购房屋再转让合同本身是有效的，即使该合同最后不能彻底履行完毕，也不应因此而否定该合同的效力。
虽然我国合同法不承认物权行为的独立性和无因性，但立法上已经接受“区分物权变动的原因与结果”的原则。合同法第135条的规定就是该原则的具体体现，该条规定：第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中国物权法草案建议稿》第7条也明确肯定了上述区分原则：“以发生物权变动为目的的原因行为，自合法成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应当承担违约责任。” 此外，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定：“ 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《城市房地产管理法》第六十条规定：“ 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”该法第六十一条规定：“ 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。”上述法律规定均明确体现了“区分物权变动的原因与结果”之原则。
此外，从比较法解释角度看，国际统一私法协会1994年《国际商事合同通则》第３.3条（自始不能）第二款规定：“合同订立之时一方当事人无权处置与合同相关联之财产的事实本身，不影响合同的效力。”《欧洲合同法原则》第4：102条也规定：“仅仅由于合同成立时所负债务的履行不能或由于一方当事人无权处分合同关联的财产，合同并不无效。”从上述有关规定看，出卖人签约时是否取得标的物的所有权，并不影响合同的效力，如果出卖人最终仍不能取得转让物的所有权，应按合同履行不能承担违约责任。参照上述规定，预购房屋再转让合同，其标的价值较大，合同履行过程较长，因此，更有必要认定该类合同一旦签订即可合法生效。
三、预购房屋再转让合同效力的现实意义
有观点认为，禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，可以预防房屋买卖投机，抑制炒楼花的蔓延。笔者认为不尽然，原因如下：1、事实上，现实生活中该种转让行为甚多，该种观点所体现的立法意图并未得以实现。3、在房地产市场发展初期，禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，可能起到一定的稳定经济秩序的作用，但当房地产市场经济发展到一定程度，对市场经济秩序的稳定可能更需要市场因素的自然调解，而且，如果一味坚持禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，则可能对市场的稳定和发展起到破坏和阻碍作用。4、禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，必然迫使当事人进而规避采取转让预售合同债权或债务的方式，其恰恰又助长了另一种“炒楼花”的行为，而且后者操作更为直接、经济、方便，发展商也常常乐意配合（多采取收取合同转让更名费用的配合方式），其发展势头甚猛，更不得不注意的是，它减少了一道产权过户程序，从而使国家丧失了大量的契税、营业税等各种税费。
另外，如果说禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，其目的之一是为了抑制出卖人的转让行为，但事实却相反，它恰恰助长了出卖人在房价上涨后常常以合同无效为由进行反悔的行为，而最终受害的确是善意买受人。如果任由当事人以合同无效为由进行反悔，将更加不利于市场交易秩序的稳定和发展，而且给对方造成极大损失。我们知道，在合同无效情况下，只能追究对方的缔约过失责任，相反，在合同有效的基础上，将使守约方的救济手段更加丰富，既可以选择请求继续履行合同，也可以选择解除合同并追究对方违约责任。违约责任的承担包括赔偿合同履行利益等，与合同无效缔约过失责任二者相比较，前者更加有利于保护善意交易一方的利益。此外，个人认为，如果预购人直接将其预购房屋作为自己的房屋，并未告知买受人尚未办理权属证书之事宜，并直接约定付款过户等，对买受人隐瞒了一定的交易风险（如开发商违约拒绝交付等），受让人也可考虑以欺诈为由申请撤销等，该问题应具体问题具体分析，本文不作论述。
鉴于能否继续履行预购房屋转让合同还取决于开发商与预购人之间房屋购销合同关系的全部履行，如果因开发商违约等各种原因致使预购人不能顺利取得产权证书，则预购房屋再转让合同即使有效也无法继续履行，因此，当预购人以种种理由拒绝继续履行预购房屋再转让合同时，作为受让人最好选择追究预购人不能继续履行合同的违约责任。当然，如果预购人已经付清房款、实际入住且具备办理权属登记的条件或正在申请办理权属登记，受让人也可以根据实际情况选择请求继续履行预购房屋再转让合同。
综上所述， 唯有严格区分物权变动的原因与结果，将合同的履行与合同的效力注意分开，才能更好的平衡静的安全即所有权的安全和动的安全即交易的安全。承认预购房屋再转让合同有效，将更有利于保护诚信和善意，打击恶意和欺诈，既不损害所有人的财产所有权，而且更加利于鼓励和刺激市场交易的发展，并可抑制市场投机行为的发生。
江苏省中等职业技术教育条例
江苏省人大常委会
江苏省中等职业技术教育条例
江苏省人大常委会
（1987年11月6日江苏省第六届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）
目 录
第一章 总 则
第二章 办学的主要途径
第三章 学校的开办和审批
第四章 学制和教学
第五章 毕业生的使用与待遇
第六章 教 师
第七章 经 费
第八章 领导和管理
第九章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了保障中等职业技术教育事业的健康发展，提高劳动者素质，改善技术人员、管理人员结构，促进我省社会主义现代化建设，根据《中华人民共和国宪法》和国家有关规定，结合我省情况，制定本条例。
第二条 本条例所指的中等职业技术教育，包括就业前的中等专业学校（普通中专和职业中专）、技工学校和职业高中等学校教肓，以及其他形式的高中阶段的职业技术培训。
第三条 中等职业技术教育要全面贯彻国家的教育方针，努力提高教育质量，把学生培养成为有理想、有道德、有文化、有纪律的中初级技术人员、管理人员、技术工人和其他具有一定专业知识与劳动技能的劳动者。
第四条 实行“先培训、后就业”的原则。各单位招工用人，应首先从对口或相近专业的中等职业技术学校毕业生中择优录用或聘用。
第五条 各级人民政府要加强对中等职业技术教育的领导，根据经济和社会发展需要，做好人才和劳动力需求预测，编制中等职业技术教育发展规划并组织实施；要充分发挥业务部门、企业事业单位、民主党派、社会团体等社会各方面的办学积极性，多种渠道、多种形式发展中等职业
技术教育。
第二章 办学的主要途径
第六条 各市、县（区）人民政府和业务主管部门要办好现有的中等职业技术学校，努力改善办学条件，适当扩大招生规模，并根据需要有计划地增办中等职业技术学校。
第七条 企业事业单位应根据需要，单独举办或联合举办中等职业技术学校（班），或按“谁用人、谁出资、谁受益”的原则，委托培养或培训。
第八条 就业前其他形式的高中阶段的职业技术培训，在城市主要由劳动部门组织举办的培训中心或培训指导站承担；在农村应充分利用现有的各种教育机构和设施进行培训。
第九条 鼓励民主党派、社会团体和个人兴办中等职业技术教育，政府有关部门应予积极支持。
第三章 学校的开办和审批
第十条 开办中等职业技术学校，必须基本具备与办学规模和专业（工种）设置相适应的办学条件。审批时，有关部门应进行可行性论证。
第十一条 中等职业技术学校的设置、调整或停办，须由办学单位提出申请，中等专业学校、技工学校由省人民政府审批，职业高中由市人民政府审批，普通中学附设职业班由市教育部门审批。举办职业技术培训班，由市、县（区）劳动部门审批。
经批准的中等职业技术学校应分别向所在市的教育或劳动部门登记备案。
凡不按规定手续审批和备案的学校，不予承认。
第十二条 新建中等职业技术学校自批准之日起，经三年不能招生的，即予注销。
第四章 学制和教学
第十三条 中等专业学校招收初中毕业生，学制三年或四年。少数专业经省教育部门批准，可招收高中毕业生，学制二年。
技工学校招收初中毕业生，学制三年。少数工种（专业）经省劳动部门会省教育部门批准，可招收高中毕业生，学制二年。
职业高中招收初中毕业生，学制三年。
其他形式的职业技术培训，招收初中毕业生，培训时间可根据专业、工种的需要，由当地劳动部门会同有关部门商定。
第十四条 各种形式的中等职业技术教育，都必须加强对学生的基础课和专业课教学，重视职业道德教育和职业技能训练，并进行就业指导，增强学生就业的适应能力。
第十五条 中等职业技术学校要结合教学，加强实习和生产劳动，有关企业事业单位应负责接纳中等职业技术学校的学生进行生产实习。联办单位应提供实习场所，并在设备、技术力量、资金和物资等方面给予支持。
农村职业中学实习所需土地和水面，由县、乡（镇）人民政府按有关规定负责安排。
第十六条 中等职业技术学校的学生，修业期满，由学校组织考试和考核，合格者发给经有关部门验印的毕业证书。其他职业技术培训的学员，培训期满，经劳动部门会同主办单位考核，合格者发给结业证书。
第十七条 省、市、县（区）教育、劳动和其他业务主管部门，要定期对所属中等职业技术学校的办学方向、教学质量进行评估，并按国家有关规定检查、监督专业技术的考核和证书颁发工作。
第十八条 省教育主管部门负责制订或审定实施性教学计划和大纲。
各级教育主管部门要加强对中等职业技术学校的业务指导和管理，组织学校进行教育改革，搞好教学研究和教材建设，提高教学质量。
第五章 毕业生的使用与待遇
第十九条 普通中专、技工学校毕业生的分配按国家规定执行；职业中专、职业高中毕业生和其他职业技术培训结业的学员不包分配，可由全民、集体和乡镇企业事业单位择优录用、聘用或自谋职业。
第二十条 中等职业技术学校毕业生在对口行业从事个体职业的，经工商行政部门审核，可优先发给营业执照。农村的中等职业技术学校毕业生，要在农村建设中发挥专长，当地人民政府应给予扶持。
第二十一条 职业中专和职业高中的毕业生，被全民或集体企业事业单位录用或聘用为工人的，享受本单位同学制技工学校毕业生的同等工资福利待遇；被录用或聘用为技术人员、管理人员的，享受本单位普通中等专业学校毕业生的同等工资福利待遇。
第二十二条 高等院校举办的职业技术教育专业师资班、职业大学和农林等高等院校，应按国家规定招收对口中等职业技术学校推荐报考的毕业生。
第六章 教 师
第二十三条 中等职业技术学校的教师，应热爱中等职业技术教育事业，努力提高自己的政治素质和业务素质，具有良好的职业道德，教书育人，为人师表。
第二十四条 中等职业技术学校的教师，一般应具有高等院校本科毕业学历，其中某些技艺性较强的专业课教师，亦可具有专科毕业学历；从事教学或专业工作多年、经验丰富、教学效果好的教师，其学历要求可适当放宽。实习指导教师应达到技术员或中级技工以上水平。
第二十五条 未达到规定学历的中等职业技术学校的教师，需按照国家和省有关规定进行考核，合格者由教育部门或劳动部门发给证书。
对考核不合格的教师，学校应有计划地组织进修培训，进修培训后仍不合格者，应调离教学岗位。
第二十六条 省、市、县（区）要制定中等职业技术教育师资培养和培训规划。省、市负责建立培养、培训基地，市、县（区）负责选派教师分期分批参加培训。
第二十七条 中等职业技术教育师资主要由现有各类普通高等院校和职业师范学院培养和培训。有关高等院校应有计划地开设职业技术教育师范专业（班）。对教育基础薄弱的地区，应实行定向招生，定向分配。凡分配做中等职业技术学校教师的毕业生，任何部门或单位不得截留。各
市、县（区）以及各办学部门，可根据需要委托有关高等院校代培教师。
各级教育部门、业务主管部门及企业事业单位，应积极选派符合条件的技术人员、管理人员、技术工人担任专职、兼职教师。
第二十八条 各级人民政府应采取措施，逐步提高中等职业技术教育教师的社会地位和待遇。对在县以下农村任教的教师，其工资待遇可高于城市同级教师水平。
联办单位对派出担任专职、兼职教师的技术人员，应提供必要条件，保证他们做好教学工作。其待遇应不低于本单位同类人员。
第七章 经 费
第二十九条 发展中等职业技术教育的经费，由各级人民政府统筹规划，多种渠道解决。各级计划、财政部门、各办学部门和企业事业单位，对中等职业技术教育的事业经费和基建投资安排要逐步增长，并使按在校学生人数平均的教育费用逐步增长。
第三十条 各级人民政府要将中等职业技术学校的经费列入同级财政预算，并从财政预算中安排职业高中专项补助经费和所属中等专业学校、技工学校的设备购置费。
各级中等职业技术学校的基建投资现有渠道不变。对急需发展的学校和专业，有关地方和部门应给予重点扶持和帮助。
第三十一条 厂矿企业、乡镇、社会团体或个人举办的中等职业技术学校（班），所需经费自筹解决。
鼓励各种社会力量和个人捐资办学。
第三十二条 职业高中的经费和基建投资，教育部门办的，列入同级教育事业费和基建投资预算，另拨给一定的专业教育经费；教育部门与其他部门联办的，教育部门拨给普通文化教育经费，联办单位负责专业教育经费；其他部门单独办的自行解决。
第三十三条 各级人民政府和有关部门要从政策、资金、物资等方面支持中等职业技术学校开展勤工俭学、技术服务和生产科研等活动。学校的实习工厂（场、店）按国家规定，减免有关税收。
第八章 领导和管理
第三十四条 中等职业技术教育实行地方负责，统一领导，分级分行业办学，分工管理的体制。省人民政府负责全省中等职业技术教育的宏观管理，制定有关方针、政策。市、县（区）人民政府负责制定本地区中等职业技术教育的发展规划，确定学校的布局和专业设置。各级业务主管
部门和大中型厂矿企业负责制定本行业、本单位中等职业技术教育的具体规划，管理和办好所属学校，并限期达到规定的规模及设置标准。
第三十五条 省、市教育部门设中等职业技术教育管理机构，县（区）教育部门要有专人负责中等职业技术教育工作。
第三十六条 对发展中等职业技术教育工作做出显著成绩的部门、单位和个人，各级人民政府要给予表彰和奖励。
对违反本条例的部门、单位和个人，按有关法规，视情节轻重，分别给予批评教育或依法进行处理。
第九章 附 则
第三十七条 省人民政府可根据本条例制定实施办法。
第三十八条 本条例自公布之日起执行。
1987年11月6日
